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藤森 哲也
フジモリ テツヤ
貯金ゼロでマイホームは不可能？
マネー 住宅資金・住宅ローン 2017/06/17 11:26専門家のみなさま、初めまして。
相談に乗っていただけると嬉しいです。
私は北海道に住む者です。
夫の定年が54歳なので貯金はないのですが1.2年後にはマイホームを考えています。
おそらく新築か建売かが希望なのですが、無謀でしょうか？
私たち夫婦は29歳になる年で夫は勤続11年の国家公務員で年収は470万。
54歳で定年退職します。
1歳の息子がいてもう一人ほしいです。
1年前に400万円ほどの新車を購入し7年ローンで支払っています。
坪単価10万円以下の600万円台の土地で考えていて引越しは
義父や義弟に手伝ってもらいワゴン3台で自分たちで済ませる予定です。
今から何とか貯蓄しても10万くらいしか貯められないかと思いますが諸経費をローンで組んで頭金にこれだけでも入れたほうがいいのでしょうか？
現在の7万円の家賃を払うなら家賃補助が消えても家のほうがいいのではと思ってしまいます。
無謀でしょうが、同じく貯金ゼロフルローンで5LDKの家を建てたママがいるので可能なのか？と思いましたので相談させていただきました。
＊ゆみ＊さん （ 北海道 / 女性 / 28歳 ）
住宅ローンの審査について
＊ゆみ＊様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、フルローンに通る可能性はゼロではありませんが、
＊ゆみ＊様も危惧されている通り、幾つかの懸念点はござます。
一般的な説明になりますが、年収的には400万が一つの目安となりますので、
その点はクリアされていると思います。
危惧されるポイントとして、頭金(手付金)はローン実行時ではなく
契約締結時に支払う必要がある為、一旦は自身で都合を付けなければなりません。
頭金については売主との交渉が必要となりますが、承諾してもらえれば
手付金を0円でも契約上は有効です。
ただし、あまり了承してもらえないケースが多く、少なくても50万ほどは
必要となるかと思います。
なお、手付金を0円にした場合、万一のときの契約解除に手付金放棄という
手段がなくなってしまうので、少しでも入れておくことが望ましいかと思います。
また、仲介に入る不動産業者がいる場合、買主側が支払う仲介手数料も多くは
契約締結時なので、決済時(ローンの実行時)にしてもらえる仲介を選び、
媒介契約書や約定書の日付をそのように設定してもらう必要があります。
合わせて注意が必要なことに、仲介手数料の支払い義務は、仲介様との
媒介契約で取り決められており、多くは売買契約が締結されたときに
仲介手数料の支払い義務を設定しています。
売買契約が締結されれば、何らかの理由で売買契約を解除し引渡しを
受けなかったときでも、仲介手数料の支払う義務を負ってしまう可能性が
高いです。
そのことから、仲介手数料の支払い義務は、売買契約締結でなく、
引渡しを受けたことで生じる設定にしてもらえるよう交渉してみると
良いかと思います。
なお、ローンの審査基準は金融機関によって様々です。
年収や年齢だけでなく、物件の接道状況や土地の広さ、越境があるかどうか、
建蔽率や容積率のオーバーなど、物件に起因することや、売主の宅建業者が
どこなのかによっても融資がでないといった、買主の信用に無関係なケースも
多々あります。
車のローンは完済することを条件にされることがあるので、
こういった借入を完済する資金計画を立てての借り入れ準備など、
金融機関に完済を求めれることを前提で構える必要があります。
同じ金融機関でも時期や状況によって、審査の厳しさが変わることもあります。
おそらく売買には金融機関との間で動いてくれる仲介業者もいらっしゃると
思いますので、そちらにも相談し、出来るようであれば申し込む先の金融機関の
担当者などへ確認してもらっては如何でしょう。
目ぼしい金融機関との取引きがあるようであれば、申し込む先の担当者などへ
見通しを確認してもらえることもあり、具体的な話も聞けるかもしれません。
どこまで影響があるかは図りかねますが、融資審査が通りやすいと言われる
3月、9月、12月に申し込み時期を見計らってみるなり、審査が厳しいと
言われる4月と10月は避けるなり、また、審査難易度が低いと思われる、
完済時年齢や返済比率を高めに設定している金融機関や、年収・勤続年数の
縛りが甘い金融機関に申し込んでみる等、良い結果となる為に出来ることを
やってみることが大切かと思います。
(審査が通りやすい時期は都市伝説的な話なので信ぴょう性は薄いですが、
念のためです)
また、将来的な支払いに不安が大きいようでしたら、是非、ライフプランを
作成してみては如何でしょうか。
「将来の夢」や「老後の生活設計」は人それぞれで、ベストな資金計画も
100人いれば100通りあります。
ご本人・ご家族の住居に対する価値観やこだわり、住宅購入の予定や予算、
趣味などにかかる費用と比重の置き方、老後の生活、転勤の可能性や移住計画、
将来的なお子様の人数、子供の教育費などをどう考えるか、将来的に必要な貯蓄は
どれくらいになるのか、その為に今どれだけの余力又は不足があるのか、
そういったことを明確にして先々を見通し、収支のバランスを考えると見えてくる
その人オリジナルの設計となるからです。
支出が大きくなる時期やイベントと、定年等で収入が減少する時期が重なる
タイミングにも十分な注意が必要となります。
大切なのは「いくら借りられる」ではなく「幾らなら返せていけるか」です。
住宅ローンは借りる金額が大きく返済期間が長いので、金利が0.1％違うだけで
も返済額が100万円単位で変わってくる場合があります。
逆を言えば、数ある金融機関から自分に合った商品やキャンペーンを比較したり、
仲介業者などに有利な条件で借りる交渉を行ってもらうことで、同じ売買金額の
物件の購入でも、月に数万、総支払額で数百万お得に購入している方もいます。
この金融機関・商品選び、金利交渉なども大切になってきます。
無理して購入したことが後のローン破綻へとなっては意味がありませんから、
ご自身の資金計画の限度を理解するためにライフプランをお勧めします。
不安も多い状況と察しますが、＊ゆみ＊様にとって安心とマイホーム購入の
実現に役立つアドバイスとなれば幸いです。
以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也
