はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、質問の文面から推測しますと、建替え等の

建築は可能と思われます。

現在がセットバックしており、敷地の中にそのセットバック部分が含まれている

土地というイメージ通りであれば、セットバック部分は道路としての利用に限られ、

植木、工作物、駐輪及び駐車並びに建築物等の設置、建築対象面積に算入することは

できませんが、最低2ｍ以上の接道が守られていれば建築は可能な状況と思います。

(例：1筆が100平米の土地に、セットバック10平米、有効宅地90平米の場合、
建築敷地として計算の対象になるのは90平米の部分のみ)




但し、接道状況の精査には質問からの情報だけでは正確な精査ができないのが現状です。

通常、接道状況を精査する際、2つの範囲をしっかり見定める必要があります。

1つは財産境と言われる隣地などとの所有権(借地権などのケースも有)の境界です。

友則様が所有している土地はどこの部分かと言う正確な範囲の確認です。


2つ目はセットバック後のセットバックラインの位置。

どこまでが建築基準法上の道路なのか正確な範囲の確認です。


財産境と建築基準法上の道路区域の、両方とも正確な範囲を知らなければ、

友則様の所有する土地に対して、セットバック後の道路区域がしっかり接しているか、

または敷地内含んだ状態で接道を満たしている(上記の例のような状態)か、

判断ができないということです。



この2つの範囲・区域の判断は、見た目が自身の敷地として使っているかや、

アスファルトや側溝があって道路形状に整備してある部分を道路区域とみる

ような安易な基準ではありません。


財産境に関しては、隣地の方と境界立会いを行い決定した書面などがあれば、

それに基づき自身の所有する土地の境界を確認する必要がありますし、

道路に関しても、2項道路であれば狭隘協議を行い、セットバックラインを出す手続きが

あります。

大抵の場合は現況の道路形状(舗装や側溝などの整備済部分)の中心から2ｍづつで、

4ｍ幅の道路を作りますが、いつも現況道路形状の中心とは限りませんので、

必ず協議を行ってからの判断になります。


そのことから、現在利用している敷地と実際の所有権の境界は違っていることも

良くありますし、道路状に舗装整備されていても、建築基準法上では道路として

扱われていない、見た目だけが道路形状といったものもあります。

※当然、見た目が道路でも建築基準法では道路扱いではないので、この見た目が道路形状
の部分に所有権境が接していても接道とはならず、建築不可となります。





ちなみに、友則様がこちらに質問をされた背景には、建築の可否に関して

何かしら不安に感じる理由がお有りになるのでしょうか？



私どもの商圏内の物件でも、隣は建築可能でも、2つ隣は建築不可といった接道状況の

土地はよく目にします。

その理由は様々で、有効宅地部分がセットバック後の道路ラインに接していないことや、

行き止まりの道路の奥の敷地で、本地まで道路が届いていないこと、また、セットバック

部分と建築する土地の間に第三者所有の土地が隠れていて、実は自身の土地が接道できて

いない等、宅建業者が色々な資料を見ても、それなりの経験と知識がなければ気付けない

ような事例があります。



不安があるようでしたら、経験と知識が豊富で、信頼のおける業者等に検証してもらう事や、

役所への狭隘協議申請で道路ラインを知ることをお勧めします。


このとき注意が必要なのは、2つの確認すべき範囲・区域の内、どちらも協議や境界立会が

未了であれば、必ず道路区域の協議(狭隘協議)から行うということです。

セットバックライン(建築基準法上の道路区域)を知った上で、そのラインに接道または

セットバック部分を含むことで接道を満たせる位置での財産境(所有権部分)の境界立会い

を後から行えるからです。


この順番を逆でやってしまい、始めに決めてしまった財産境に道路区域が届かない為、

未接道となっている、人為的ミスによる建築不可の土地も割りと多くあります。


信頼できるプロに任せつつも、手続き上の手順を間違えないように確認・判定を進めて

みては如何でしょう。


尚、この回答にあるような、財産境と道路区域の2つは、精査する際の確認資料も

まったくの別物で、それぞれを判断して照合する作業によって、接道・未接道が

判定できるという考え方は、都内の数ある不動産業者でも認識できている業者は以外と

少ないものです。その為、本来なら防止できたはずの人為的なミスで、建築不可といった

状況をよく目の当たりにしてしまうのです。



友則様がどちらかの業者に精査の依頼をされる際、この財産境と道路区域の2つの確認と

照合作業を認識していない様子でしたら注意が必要です。


若干、不安を煽るような例も挙げての回答になってしまいましたが、大方は接道も

満たしていて建築もできる土地が通常です。

例に挙げたような土地は数少ないケースですので、そこまで不安に駆られる必要は

ないと思いますが、念のため、大切な土地の価値を守る知識としてお役に立てれば

幸いです。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也