共同名義での売却

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

共有名義の不動産売却については、基本的に共有者全員の合意が必要です。
理論的には、各所有者の持分だけを売却することは可能です。
しかし、他人の権利が残っている共有名義の一部の持分だけを購入する人はいないので、
実質的に共有者全員の合意が必要となります。

また、住宅ローン等が残っている場合、通常、
対象となる不動産に抵当権が設定されています。
売却するには、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権の抹消には、金融機関に現在の住宅ローン残高(残債)を支払って
抵当権抹消の書類を出してもらう必要があります。
したがって、不動産の売却価格が、現在の残債に満たない場合は、
その差分を自己資金で充当しない限りは抵当権がはずせないため
実質的に売却ができないことになります。

今回、彼と離婚予定の奥様との間で、売却の合意はあるものの、
住宅ローンの残債を消しこめるほどの売却価格が望めず、
またその売却価格と残債の差分を自己資金で充当することも
出来ない状況だと思われます。

今回のようなケースは、それほど珍しいものではありません。

共有名義に限らず、以前のバブル期に住宅ローンで購入した不動産は、
売却しても、当時の不動産価格の半分程度にしかならず、
売却価格と残債の差分を充当する自己資金を準備できないため
に売却できないケースはよくあります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

ご質問の内容に関して言えば、''共有名義だから…''というよりも、単純に残債額が売却可能額を上回るため残債を完済できない、という状況かと思います。

バブル時に不動産を購入し、現在買い替えをしようにも''売るに売れない''という状況になっている方は相当数いらっしゃいます。

また、上記のご質問の内容では、夫婦間でそれぞれ住宅ローンを組んでいるのか、ご主人様が借入れをして奥様が連帯保証人になっているのか、よくわかりません。

離婚が原因の場合、その住宅に住まなくなった方がローンの支払いを滞るようになり、金融機関主導のもと''「任意売却」''となるケースが多いのが現状です。

任意売却の場合、売却後に残債を金融機関と協議のうえ分割して支払って行くことができます。
''不動産は売ったのに借金だけ残る''という状況にはなりますが、夫婦間の関係を清算するうえでは必要なことなのかもしれません。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


リード 中石 輝
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