離婚後のマンションローンと名義変更

たまい さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

婚姻20年以上のご夫婦を対象とした控除は、『贈与税の配偶者控除の特例』で、以下の用件を満たしていると、最大2000万円(基礎控除とあわせて2110万円まで)が非課税となります。

1)婚姻関係20年以上
入籍してから20年以上が経っていること。内縁関係は認められません。

2)居住用不動産かその取得のための金銭
マイホームか、あるいはマイホームの購入資金のいずれか

3)翌年3月15日までに住み、その後も住み続けること
贈与を受けた翌年の3月15日までに住み、その後も住み続けなければなりません。

4)一生に一度の適用
この特例は同一の配偶者からの贈与につき、一生に一度しか利用できない。
(別の配偶者で用件を満たせば、利用は可能)

5)申告が必要
特例を利用して贈与税が結果0円となったとしても、申告は必要


となります。
この特例を利用するときは、必ず離婚前に行ってください。
また、住宅ローンの一括返済は、名義の変更の前でも後でも大丈夫ですが、
名義を変更するときにローンの担保設定を解除しておいたほうがいいので、
できれば、先に完済してもらってから名義を変更してください。

上記の特例を利用しましたら、評価額2110万円以内の不動産の名義変更(持分が2分の1なので、全体評価が4220万円まで)には、贈与税がかからないことになります。

ただし、名義変更後に不動産取得税がかかります。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

たまいさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『離婚時の財産分与でローン残を支払い、名義を全て私名義にしたいのですが、可能でしょうか?』につきまして、離婚時にローンを完済したうえで、名義変更をするのですから、大丈夫だと思われます。


『離婚前にローンを完済してもらい、名義を私にというのは可能でしょうか?』につきまして、このケースでは贈与税が課税される可能性があります。


『婚姻期間20年以上の場合、名義変更が可能ということを知人に聞きました。』につきまして、名義変更が可能ということではありません。

婚姻期間が20年以上の夫婦の場合、配偶者間贈与として2,000万円までならば、贈与税は免除しますという制度となります。
この制度を利用してマンションの持ち分贈与を受けることは、要件を満たしていれば可能となります。

尚、あくまでも夫婦であることが要件となりますし、贈与後すぐに離婚した場合、どういう扱いになるのかにつきましては、税務署の判断になってしまう可能性があります(課税逃れと税務署に判断されないかが懸念されます。)

また、名義変更をする場合、移転登記手数料がかかりますが、これは不動産の評価額に基づき、司法書士さんに計算してもらうことになります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

たまい様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
私は永年に亘り銀行でお客さま相談業務に従事して参りました。その経験を生かし、ユーザーさまへの対応をしております。
今回のたまい様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
私が1ヶ月程前にあるクライアントから依頼されて内容と、たまい様の内容が類似しておりますので下記にご参考としてご紹介いたします。

(ご参考)
2分の1ずつの共有マンションを公正証書を作成してご主人さまの持分と債務を奥さまが取得。この時点で奥さまは正社員として3年以上勤務実績がありました。
奥さまの年収と当マンション取得後のローン返済能力が確認できたので、従来の銀行から他の銀行へ変更と併せ登記名義変更も実行いたしました。
尚、離婚による財産分与等は税務署が相当と認めれば非課税となります。

以上