不動産の売却理由の告知について教えて下さい。

しょう125様
不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、基本的には売却理由自体に告知義務がある
という訳ではありません。
離婚というプライベートなこと自体、「言いたくない」と告知を断っても、
それ自体で契約違反やペナルティが生じるものではないのです。

離婚とは言わず、「家族構成が変わった」「離れて暮らすことになった」
といったと遠回りな説明でも、完全なウソや騙しという類でなければ違反
とはならないケースがほとんどです。

ただし、その理由が購入希望者の購入判断に影響するものや、心理的に
住みたくないと思うものということであれば、告知しなかったことに
問題が生じてきます。

例えば、過去に離婚があった家はＮＧという明確な条件のある買主であったり、
離婚の原因が物件の問題や周辺環境の悪さから発展した夫婦ケンカであると、
告知しなかったことを問われる可能性は高くなります。

購入希望者が離婚の経緯まで気にするのは、不仲になる原因がそういった単純な
夫婦間以外の問題からくるものではないかと案じているからではないでしょうか。


確か仲介業者がいらっしゃったと思いますが、宅建業者は売買や仲介にあたって行う
重要事項説明や売買契約書で、宅建業法で決められた説明事項(業法35条・37条)
にはない項目でも、購入判断に重要な事項は業法47条1項1号に基づき説明する
義務が生じます。
そのことから、買主に聞かれたことは全て正直に答えて下さいという
仲介も少なからずいると思います。

しかし、離婚の経緯を興味本位で聞いている程度なら応える義務はありませんし、
物件や周辺環境の問題(家の傾きや汚染等での健康障害)、近隣トラブル等の
精神的な問題があった訳ではなく、事件事故が起こった訳でもないなら、
離婚は互いの価値観の違いからきたものなのでそれでご理解下さい程度の説明で
良いのではないかと思います。


しょう125様自身は宅建業者でないので、この業法でなく民法での契約不適合責任
が問われますが、個人であれば免責とする特約も有効です。
ただし、契約内容に適合しないことを知りながら、買主に対しこれを告げなかった場合、
その免責の特約も無効となり、損害賠償や減額請求、契約解除などを求められる
可能性が出てきます。

売却理由をどこまで告知するかに明確な基準はありませんし、その売却理由を
ネガティブにとるか、何とも思わないかも人によって違います。
重大な問題があっても気にせず購入する人もいれば、些細なことでも必要以上に
悩んでしまう人や気にする人もおり、後々トラブルに発展することもあります。
ですから、購入希望者が何を気にして何が知りたいことなのかを明確にすることが
先決です。
その購入判断に影響があることでしたら、正直に告知し、納得しあった売買に
することが大切になってきます。
ただ、離婚の経緯をしても売れるとは限りませんし、明らかに購入判断に影響するもの
ではない話であれば、それをしてまで今回の売却を進めるのかどうか考えてみても
良いと思います。

傷心のこととお察ししますが、今回の売却がしょう125様にとって少しでも
精神的なストレスやリスクの少ない売却に役立つアドバイスとなれば幸いです。


以上、ご参考になりましたでしょうか。
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