中古住宅購入について

マネー住宅資金・住宅ローン 2020/11/22 13:41

中古住宅購入を検討していますが、ローンを組むにあたり問題が山積みなためどうしたらローンに通るのかのご相談です。（もちろん審査次第ということは承知しております。）

・夫34歳、妻（私）38歳
・夫は母子感染によるB型肝炎無症候性キャリア（経過観察も特になし）
・私は2年前に任意整理をしている
・CICへの情報開示によると夫は特に問題なし（消費者金融より125万の借入とクレジットカードのショッピングローンはありますが延滞等はなし）
・夫婦共年収400万円
・頭金も無いため住宅購入資金、諸費用、リフォーム全てローンを組みたい
・購入予定物件はおおよそ1,500〜2,000万

なぜこの状態で住宅購入となったかというと、現在賃貸で住んでいる戸建てを大家さんが売却予定のようでして、他に募集する前によければ当方にとのお話が急にありまして検討し出した次第です。
ただ賃貸ならと目を瞑っていた箇所も購入となれば修繕したい、しかしこの賃貸に入居する際と現在私が育休中（来月には復帰）なこともあり貯蓄はゼロ。
別は引っ越す余裕もないことと住宅ローンを組んでしまえば家賃支払いより負担が減る可能性が高いことから検討し出しました。

何銀行さんのどのような商品がおすすめか、またローンに通る可能性があるか御指南ください。

補足

2020/11/22 13:48

補足です。
夫婦とも勤続年数は派遣社員時1年半、直接雇用となってからは契約社員1年半、来年の4月には正社員となる予定でローンを組むにしてもそれ以降となります。
勤務先は資本金10億で親会社は一部上場しております。

夢姫さん（静岡県 / 女性 / 38歳）

回答：1件

専門家

藤森哲也
不動産コンサルタント

ローン審査について

2020/11/23 12:20 詳細リンク

: (5.0)

夢姫様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、ローンに通る可能性はゼロではありませんが、
夢姫様も危惧されている通り、幾つかの懸念点はござます。
一般的な説明になりますが、年収的には400万が一つの目安となりますので、
その点はクリアされていると思います。
危惧されるポイントとして、B型肝炎無症候性キャリア、消費者金融の借入、
クレジットカードのショッピングローン、頭金、雇用形態があげられますので、
そういったポイントを押さえた申し込み先の選定や、申込準備を整えることで
審査の結果や可能性は変わってきます。

持病や病歴の影響については、告知書などに基づいて保険会社が審査をするため、
同じ病名の方であっても、加入できる場合と加入できない場合がでてきます。
B型肝炎といっても無症候性キャリアではあるので、どう判断されるか微妙では
ありますが、ワイド団信の引受実績に・ウイルス肝炎(B型肝炎・C型肝炎)があるので、
通常の団信で難しい場合でもワイド団信でしたら十分に望はあると思われます。

諸費用、リフォーム全てローンに組み込むことはありますが、頭金(手付金)は
ローン実行時ではなく契約締結時に支払う必要がある為、一旦は自身で
都合を付けなければなりません。
頭金については売主との交渉が必要となりますが、承諾してもらえれば
手付金を0円でも契約上は有効です。
ただし、あまり了承してもらえないケースが多く、少なくても50万ほどは
必要となるかと思います。
なお、手付金を0円にした場合、万一のときの契約解除に手付金放棄という
手段がなくなってしまうので、少しでも入れておくことが望ましいかと思います。
また、仲介に入る不動産業者がいる場合、買主側が支払う仲介手数料も多くは
契約締結時なので、決済時(ローンの実行時)にしてもらえる仲介を選び、
媒介契約書や約定書の日付をそのように設定してもらう必要があります。

契約社員という雇用形態や、正社員としても短い期間でしかないと、
審査に影響することがありますが、金融機関によっては勤続1年以上の
契約社員でも土台にのるケースもあると聞きますのでので、事前に確認
してみると良いかと思います。

フラット35やネット銀行は審査が通りやすいと言われています。
フラット35は団信に加入しなくても利用できますし、もし子供手当の
対象となっているお子様がいるようでしたら、フラットでは子供手当も
合算することが出来たと思います。
懸念点があるとしますと、人的審査よりも物件自体の物的審査を重視する
傾向があるので、今回の中古物件の担保評価によっては、夢姫様の
信用等に関係なく融資が難しい場合もあります。
なお、静岡銀行や横浜銀行と言った地方銀行や信用金庫、労金なども、
メガバンクと比べれば臨機応変に対応してくれることがありますので、
そちらも申し込み候補に考えてみては如何でしょう。

但し、消費者金融の借入やクレジットカードに関しては、事故歴がなくても
審査に影響してきます。
車のローンも完済することを条件にされることもあるくらいなので、
こういった借入を完済する資金計画を立てての借り入れ準備など、
金融機関に完済を求めれることを前提で構える必要があります。

なお、審査基準は金融機関によって様々です。
年収や年齢だけでなく、物件の接道状況や土地の広さ、越境があるかどうか、
建蔽率や容積率のオーバーなど、物件に起因することや、売主の宅建業者が
どこなのかによっても融資がでないといった、買主の信用に無関係なケースも
多々あります。
同じ金融機関でも時期や状況によって、審査の厳しさが変わることもあります。
おそらく売買には金融機関との間で動いてくれる仲介業者もいらっしゃると
思いますので、そちらにも相談し、出来るようであれば申し込む先の金融機関の
担当者などへ確認してもらっては如何でしょう。
目ぼしい金融機関との取引きがあるようであれば、申し込む先の担当者などへ
見通しを確認してもらえることもあり、具体的な話も聞けるかもしれません。

どこまで影響があるかは図りかねますが、融資審査が通りやすいと言われる
3月、9月、12月に申し込み時期を見計らってみるなり、審査が厳しいと
言われる4月と10月は避けるなり、また、審査難易度が低いと思われる、
完済時年齢や返済比率を高めに設定している金融機関や、年収・勤続年数の
縛りが甘い金融機関に申し込んでみる等、良い結果となる為に出来ることを
やってみることが大切かと思います。
(審査が通りやすい時期は都市伝説的な話なので信ぴょう性は薄いですが、
念のためです)

不安も多い状況と察しますが、夢姫様にとって安心とマイホーム購入の
実現に役立つアドバイスとなれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也