ワンルームマンション投資の不安

不動産投資コンサルタント ＆ FP 野口です。

この種の勧誘で成功した人は極く1部の人でしょう。

多分、セールスマンにお会いになったので、筋書やシュミレーションを示していて、いかにも節税や将来の年金対策として、uchda様の心が動いたものと察します。

次の視点を見逃さず検討してください。
１、台東区でワンルーム3,500万は高過ぎます。最近の工事原価のUPを見込んでもワンルーム(25平米）最寄駅より5分以内で2,800万前後です。都心5区(千代田、中央、新宿、渋谷、港）で徒歩5分以内5F以上の価格です。

2、賃料は新築賃料11万は、前年比1.5％程度Downします。従って、10年後は9.4万、20年後は8.2万、30年後は7.8万程度に下落します。

3、ローンが期間45年と言う事は、uchda様が65才で退職しても尚支払い続ける72歳まで1.9％の金利は固定ではなく変動します。現状の異常な低金利制度の継続は誰も保証しません金利Upは必至でしょう。

4、新築7~8年はそれ程オーナー負担の修繕費は掛かりませんが、これ以降修繕積立金や専有部分のリフォーム、設備更新負担が掛かります。30年間で約280万。

5、節税と言う事は、マンション経営が収支がマイナスで給与等の所得税が減額される(還付も）と言う事で、正常な経営ではないと言う事です。費用計上できる減価償却も年々少なくなります。

以上主な点を見ても、キャシュの毎月の持ち出し、5,000円がプラスに働く事は見当たりません。最悪「永遠にキャシュの持ち出し---」は現実味があります。
常に、マンションの資産価格がローン残高を下回り（＝オーバーローン）状態になり、見通しが悪くなったから、売却する場合は、何百万もの補填(持ち出し）が発生し、大きい禍根を残す事になるでしょう。

余程のバブル景気が発生し、マンション価値、賃料もUPすれば、成功するでしょうが、とてもそこには大きいリスクがあります。

そもそも、「老後の団信があるから安心って何ですか？」団体生命保険（＝団信）とは、貴方が死亡した場合は、残りのローンを保険金で支払い相続人(貴方の家族）がマンションを相続する事で、老後も健在で有ればローンを払い続ける事に変わりありません。

それ程妙味があるなら、業者が自ら投資して個人売り付けませんよ！

マンション経営は、素人では余程の経験と目利きの人でないと無理です。更に地方の人が東京の物件を見極めるのは至難です。

更に、詳細に個別については、こちらから-------- http://www.iriscon.co.jp

厳しい事を述べましたが、20年以上この世界を見てきた経験を記しました。僭越をご容赦下さい。

juchdaさん、はじめまして！
国際フィナンシャルコンサルタント（不動産コンサルタント）の荒川雄一です。

さて、投稿された内容拝見しました。
まず結論から申し上げると、今回の投資を見合されたほうが良いと思います。

理由としては、以下の通りです。

１． キャッシュフローがマイナス
投資である以上、キャッシュフローがプラスにならなければ意味がありません。
家賃は今後値下がりする可能性もあるため、持出額は今後増加する可能性もあります。

２． 金利の上昇リスクがある
変動金利１．９％とのことですが、いまは、ほぼ最低金利の状態です。
今後、日本や世界経済の動向によっては、金利は上昇していきます。
そうなれば、元本（借金）の返済が進まず、やはり、月々のキャッシュフローが悪化する可能性が高いと言えます。

３． 返済期間が４５年は長い
Juchdaさんは、まだ27歳とお若いですが、返済が終わるのは72歳です。
定年退職の時期が今後伸びるとしても、正社員としての収入がほとんど見込めない中、老後に持ち出しの返済を行うようなプランは、正直、個人的にはお勧めしません。
住宅ローンの場合で上限35年、投資用不動産であれば、できれば15年から25年程度で収支が成り立つようなプランでなければ、安心できるプランとは言えないと思います。

個人的には、今のうちにイデコなどで老後資金を確保しながら、NISAなどの非課税制度を用い、それ以上の余裕があるようであれば、投資信託などの積立をされ、まずはまとまった資金をある程度作られるとよいと思います。
その上で、その資金を頭金として、前述のように15年から25年程度のローンで、毎月の収支がプラスになるような不動産投資であれば、「資産形成」としても成り立っていくと思います。
ローンはあくまで借金です。
今のご年齢で、45年も借金を背負うようなプランは、避けられた方が良いでしょう。
ご参考としてください。

juchda様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人です。

貯蓄と年金、節税対策のためにワンルームマンション投資を勧められているとのこと拝見しました。

新築で価格は、3500万円程度とのことですが、一番考えなければならないのは、建物の価値は使用に伴い年々下がる点です。

この考え方を会計用語では、減価償却といいます。

建物の価値が下がれば、それに合わせて家賃も下がるので、毎月の持出しマイナス5000円は、年数とともに拡大傾向になるはずです。

変動金利のローンなので、金利が上昇すれば、持出しはさらに拡大します。

なので、どうせ持出しを覚悟するのなら、普通に積立投資などでもよいのではないでしょうか。

例えば、45年計画で、頭金100万円、月々1.5万円の積立投資ができるとして、仮にその間、年5％で複利運用をしたのと同じ成果が期待できるとしたら、45年後には、投資額合計910万円に対し、運用成果は約3984万円になる計算です。（税金・手数料は考慮せず）

積立投資は、イデコやNISAの制度を利用すると、税金面でも優遇されます。

年5％という期待リターンについては、例えば、公的年金の運用を任されているGPIFという国の機関のホームページを見れば、高すぎる目標値ではないことを確認できます。

生命保険は、掛け捨てで割安なものもあります。

なお、上記アドバイスは、不動産投資そのものをやるべきではない、ということではなく、もしやるなら、人から勧められるがままではなく、よく研究した方がよいという趣旨です。

ローンを組むので錯覚しやすいですが、「3500万円の投資」なので、その意識は忘れないようにしてください。

ご参考です。