41歳、4000万の住宅ローンは厳しい？

もみちゃん様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人です。

ご相談の件、世帯年収が1000万あるので、4000万の住宅ローンでも無謀な感じはしません。

ただ、個別の資金計画は当然、個別の事情により異なりますので、一度、キャッシュフロー表（CF表）を作成してみた方がよいと思います。

CF表とは、「人生の資金繰り表」のことです。

例えば、お子さんの学校、塾・習い事、自家用車を持つか、趣味・旅行計画、帰省・親仕送り、働き方・退職時期等々は、各ご家庭で異なります。

それらすべてを考慮し、具体的な数値のシミュレーションを実施した方が良いです。

ちなみに、CF表は、FP事務所で住宅購入相談をすると、通常は作成してもらえます。

一度でもFP資格の勉強をしたことのある人であれば、ファイナンシャル・プランニングの際に、CF表を作ることは常識として知られています。

そのCF表をもとに、住宅ローンの適正額、金利選択や繰上げ返済の計画、さらには、保障設計や資産運用設計までの総合的なアドバイスも受けられます。

もちろん、CF表は、Excelなどを使いご自身で勉強しながら作ることもできます。

ご自身で作れれば相談料の節約にもなります。
（ただし、個人的にはプロに作ってもらった方がよいという意見です）

いずれにしても、資金計画的に厳しいかどうかは、個別の資金計画で判断した方がよいのは間違いありません。

その際、例えば、住宅ローンは年収の○倍までなら大丈夫のような漠然とした計算ではなく、詳細なCF表にもとづいた方がより安心なプランが作れるということです。

また、CF表は、その後も例えば、毎年1回など定期的に見直すことで「家計の健全性」の管理にも役立ちます。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、まずは不動産物件の資産価値、価格の妥当性を判断する必要があるでしょう。
加えて住宅購入後の家計のやりくり、65歳以降の定年後の考え方など、お二人の方向性をお聞かせいただきたいところです。

ご記載の収入であれば、金融機関はお金を貸したいので、延滞等がなければ必ずローンはOKになります。
しかしながら、銀行や不動産会社はご自身の将来に関しては何も考えていません。
加えて、不動産会社とつるんでいるFP も保険をセールスする類もいますので、注意しないといけません。
そういった彼らにはローン破産しようが、不動産価格が本当は安価だろうが、建物は10年程度しかもたないとわかっていても、そんなアドバイスはしません。

住宅購入の際にはお金のこと、建物のこと、不動産のこと、将来の老後や子どもさんの学校のこと
などを検討しておく必要があります。

特に、ご主人の年齢とご家族の構成からお金の借り方には注意が必要です。
ローンは長期固定のフラットを検討するなど、低金利時代のメリットを生かすべきですね。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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詳しくはこちら ⇒ http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-2730/

■アネシスプランニング（株）寺岡 孝
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp

はじめまして、不動産売買専門コンサルタントの梅谷晃司と申します。

今回のご相談に関する件ですが、まず、ご年齢やお勤め内容、ご収入からの返済比率等を勘案しますと、4,000万円の住宅ローンというのは無理の無い範囲かとは思われます。

物件に関しては詳細不明ですので一概には申し上げられませんが、お伺いしている「都心近辺の私鉄急行停車駅から徒歩6分の建売戸建」といった内容でしたら、今後の生活環境等の変化によるご売却時等による流動性も高く、現時点で新築という事であれば数年後でも築浅物件として売却する事も可能ですし、各種の税制優遇も受けやすく、もしくは賃貸に出すといった際にも対応しやすいかと思われます。

尚、居住用の新築物件購入における各種税制優遇とは、例えば、住宅ローン減税、固定資産税等の当初期間(建物規模や構造等により、3年間もしくは5年間)軽減、登録免許税の軽減、不動産取得税の軽減もしくは免除、等がありますので、総額で数百万円分の優遇にはなります。

また、今回のケースではご年収が適用要件より高く受給不可と思われますが、場合によっては「すまい給付金」も受給できます。（※現在は年収510万円以下の方が目安で、今後、 消費税が10％になると年収775万円以下ぐらいの方まで対象になります。)

物件にもよりますが、下手に中古物件を購入してリフォーム等するよりは、現在の新築戸建は検査も厳しく各種の保証(売主10年保証や第三者による瑕疵担保責任保険等)も分厚いのでコストパフォーマンスも高くご安心ではないでしょうか。

あとは、ご相談者様の個別のご事情が諸々あるかとは思いますので、そちらも併せてお考えになると良いかとは思います。

具体的には、現状の家賃を払い続けた際との比較や、お子様の今後の教育費、ご自身達の趣味等に使う費用、等々といったところでしょうか。

上記の件、多少なりともご参考になれば幸いではございますので、宜しくお願い申し上げます。


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宅地建物取引士・ファイナンシャルプランニング技能士
梅谷晃司