マンション売買について

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

現状で新築マンションの購入がどこまで進んでいるのかによって
いくつか方法があります。

購入した新築マンションの代金支払いが終わって、
（当然、住宅ローンが実行されています）
所有権が移転されているのであれば、
新しく現金で購入される方との通常の不動産売買となります。
この場合、新しく購入される方と不動産売買契約を締結し、
代金の受領時に、その受領した代金をもって住宅ローンを完済し、
抵当権を抹消する形をとります。

購入した新築マンションの代金支払いが終わっていない場合は、
売主との協議が必要ですが、買主を変更してもらう、
もしくは、売主と「ウサギ００７」さんの決済と
「ウサギ００７」さんと新しく購入される方との決済を
同日に設定して、「ウサギ００７」さんとしては
住宅ローンを組まないで対応する方法があります。
（新しく購入される方からの代金をもって、現在の売主に支払う）

住宅ローンを組まない方法を取ると、住宅ローンにかかわる費用
（銀行保証料、抵当権設定費用、金利等々）を節約することが出来ます。
しかし、新しく購入される方との話がこじれた場合でも、
（例えば、入る予定だった代金が入金されないなど）
現在の売主との不動産売買契約は継続されるため、
代金の支払いができない場合は、違約とされ、
違約金の請求対象になる可能性があります。

新しく購入される方がどのような方かわかりませんが、
その契約が確実に履行されるのかどうかが重要となります。

安全性を取るのであれば、一度、現状の住宅ローンで
新築マンションを購入した（所有権を移転）上で、
新しい購入者と不動産売買契約を結ぶのが良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

この場合重要なのは買主がどれ程信頼出来る人かです。中間省略や地位譲渡的な取引にはリスクがありローンを一旦停止する事になり相当信頼のおける人でなければウサギ００７様にはリスクがある様に思えます。


また、住宅ローンを利用した後の転売には別の面のリスクもあります。


それは金融機関が住宅ローンを出す事に慎重若しくは敬遠する可能性がある事です。


金融機関から見ると住宅ローンをするのは住宅を購入する為に融資をする事になりますが、非常に短期間で転売をすると結果的にそれは利殖目的の融資だった事になります。


信用保証情報には融資の実行記録も残りますが、一方期限前返済の記録も残りその様な履歴が理由で融資を受けられなかった人もおります。将来住宅を購入したいのであれば慎重になされる事をお勧めします。

住宅ローンアドバイザーの久野です。

住宅ローンがすでに実行されて購入したマンションがウサギ００７さんの名義になっていれば通常の中古マンションの取引と同じになります。

マンションを購入した時は売主がマンション業者でしたが、今度はウサギ００７さんが売主になりマンションが欲しい方が買主になります。

買主さんから現金を受け取る日が決まりましたら、その日が決済の日になります。

決済の日が決まりましたら銀行に完済の日にちを伝えますと、返済額を計算して出してくれます。

当日司法書士に立ち合ってもらい、買主さんから頂く売却金から返済額を銀行に支払い、ローンの抹消書類をもらえば、あとは司法書士が手続きしてくれます。

これにより、住宅ローンの全額返済は終わり、抵当権の抹消も終わります。
買主さんは抵当権の付いていない綺麗な状態でマンションを購入したことになります。

ウサギ００７さんは銀行との貸借関係は一切無くなります。

銀行には全額返済をしてウサギ００７さんに付いていた抵当権の抹消も終わり
買主さんに所有権が移され無事終了です。