違約金について

住宅・不動産不動産売買 2011/09/10 01:36

先日土地の売買契約をしたのですが、その土地が里道と水路を廃止して分譲する予定の土地でした。
しかし、里道が廃止にできなくなったため土地の形状が変わり、敷地面積も30m2ほど減るとの連絡がありました。減った面積に対しては1m2あたりの清算単価あたりの金額を減額するとのことですが、契約時の土地の形状と大きく変わっているためこのまま契約するのか契約解除するのか考えているところです。
そこで、今回のような場合は売主の契約違反に当たるのか。契約違反の場合は違約金は請求できるのか。
アドバイスよろしくお願いします。

補足

2011/09/10 01:36

契約のときは里道・水路共に廃止になることが前提で、里道が残るということは説明はありませんでした

おぎにさん（熊本県 / 男性 / 28歳）

回答：1件

専門家

真山英二
不動産コンサルタント

違約金の請求について

2011/09/10 23:18 詳細リンク

: (5.0)

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

個別の法的解釈、訴訟案件等については、
弁護士等の専門家へご相談ください。

違約解除ができるのか、どうかについては、
契約書に記載されている内容によります。

売主と買主等の当事者以外の行為や意思決定が
前提となるような場合、契約書にその条件が
成就しなかった場合の処理を記載するのが一般的です。

例えば、今回の「里道と水路の廃止」に関して、
それが出来なかった場合には、白紙解約にする等の
記載があるのかどうか確認してください。

ただ、そういった記載がなくても、
面積の増減に対して実測清算をする旨があれば、
実測清算をすることで契約を進められると
違約金の請求までは難しいと思われます。

仮に、当初から建築予定の建物がある程度明確で、
今回の敷地面積の減少により、当初予定していた
建物が建てられなくなって、大きな損害が
生じるのであれば、違約解除等の検討も
できる可能性があるかもしれません。

裁判になれば、契約に至る経緯、
里道が廃止にできずに残ってしまった理由、
契約時の説明責任等々
すべてを総合的に判断することになります。

不動産の実務的には、30平米も減るのであれば、
契約時の前提が大きく異なるので、
買主側から解除して、手付金を返してもらうことは
可能だと思います。

ただ、その際に違約金をとれるのかどうかについては
売主側によほどの問題がない限り、現実的には
難しいのではと思われます。

違約金の請求となると、金額が大きくなるため
通常は裁判にまでもつれることが多いと思います。
そこまでして、違約金の請求をするのかどうかは
法律の専門家へご相談ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。