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対象：不動産売買
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平成２３年２月４日に建築条件付き土地を購入し契約をし、２月１１日に施工会社と建設請負契約を結び、現在、建物に関し設計士の先生と打ち合わせをしております。
その際には気づかなかったのですが、改めて契約書等を確認すると、
売買契約書の他に業務委託契約を結び、業務委託手数料として、
工事請負代金の３％と消費税の記載があります。
業務委託内容としては、
・工事請負契約に係わる必要な調査および契約立ち会い
・予定建築物の主要な設計に係わる打ち合わせ時立ち会い
・予定建築物の設計及び仕様に対する助言
・建物完成引き渡し前の現場確認時の立ち会い
・建物に係わる住宅ローンの代行業務
・金銭消費貸借契約の締結および決済等の業務全般
契約の際、「建築条件付きの場合、土地に対してしか仲介手数料はいただけないので、建物に関しては業務委託手数料としていただきます」との説明がありました。
全く、無知でその際は承諾し契約書に署名、捺印してしまいましたが、
建築条件付きというのを調べると、仲介手数料は土地代金の３％＋６万円で、土地以外に仲介手数料を請求するのは違法とあります。
今回の場合、仲介手数料を名前を変え、業務委託手数料として請求されているとしか考えられません。
きちんと調べずに業務委託契約書にサイン、捺印しまった当方も悪いのですが、
この契約を不当だとして、業務委託契約を無効にする事はできますか？
補足
2011/04/04 20:57業務委託契約書に収入印紙も貼られておりませんが、
こちらは有効な契約書になるのでしょうか？
doggyさん （ 神奈川県 / 女性 / 42歳 ）
回答：2件
専門家
仲介手数料
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、すでにご自身が契約書に記名押印されている以上、双方合意した格好になっていますし、この内容にどうこう言うのは難しいかと思われます。
契約前であれば何とでもいいようがありますが…
どうしても、納得がいかないのであれば、県の県土整備部等の宅建業者を監督する部署に相談されてはと思います。
また、業務委託の内容を鑑みると、確かにどうしても必要な内容ばかりですが、通常はあたりまえの業務ですし、わざわざ別に契約書を作成するまでのものではないですね。
おそらく、仲介業者は建築業者からのコンサルタントフィがもらえないので、ユーザーから代わりの金銭が欲しいと感じます。
状況的には、建築費から手数料分マイナスさせるなど、各業者と金銭的な交渉をすべきかと思います。
また、業務委託の書面は金銭の表示があれば、税法上、収入印紙の貼付は必要かと思われます。
以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
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評価・お礼
doggyさん
2011/04/05 08:35ご回答ありがとうございました。
ローン審査等についても全て自分で行ってますし、やはり納得いかないので、
東京都の方に確認してみます。
契約書には金額も明記されていますが、収入印紙の貼付はありません。
このあたりも確認してみます。
寺岡 孝
2011/04/06 00:55この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
業者が大臣免許であれば、国交省に問合わせされることですね。
ちなみに、関東エリアでは関東地方整備局になります。
都の方では弁護士による無料の相談もありますので、時間がありましたら聞かれてはと思います。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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専門家設計は誰がするのでしょう。
こんにちは。さおとめあきこ総合研究所の早乙女明子です。
少し気になったので、記述させて頂こうと思いました。
建築条件付の場合、土地の売買が、土地だけの売買ではなくて、
この土地を買ってくださる方は、工事の請負契約も、こちらに依頼して下さいね。
という販売方法です。
売主は商売ですから、せっかく販売する権利を得た土地、さらに、上物を建てさせてもらい仕事にしよう！と前向きに合法的に商売をするはずです。
建築条件付きということは告知して売主として販売しているのでしょうから誰も仲介業務はしていません。
なので仲介手数料は掛かりませんね。
これは、不動産取引に関する部分です。宅建業の許可を得た業者が担当する部分です。
次に、請負契約をした工事会社。こちらは建設業の許可を得た業者が担当する部分です。
最後の、今回問題とされる業務は、建築士事務所の許可を得た業者が担当する部分です。
現在は、家を建てる場合、あんしん住宅保証などへの加入が必須ですし、登記も必要です。
その許可を得る為には設計士の確認申請や保証機構へ提出する書類の作成は必須。
それらの業務にも報酬は発生します。
それを請負金額の3％で行う、ということと、3％の仲介手数料は貰わない、
という説明がある為に、ややこしくなってしまったようにお見受けします。
このサイトのガイドの方々の報酬をチェックすると同様の業務報酬が15%程度の方もいらっしゃいます。
なので、家づくりに必要な3つの許可業務と、その報酬、と考えると気持ち良く話が進むのではないでしょうか。
タダほど高いものはありませんし。
評価・お礼
doggyさん
2011/04/07 19:38ご意見ありがとうございます。
本日、東京都の不動産業課に相談したうえ、仲介会社に連絡し、今回の業務委託契約を白紙撤回する事ができました。
早乙女明子
2011/04/07 21:27中古住宅の売却とリフォームも手掛けておりますため、購入時の設計に問題があり、後々不具合が生じているお宅に出会うことがこれまでに何度もありました。
そのため、設計費用という部分に慎重になってしまうところがありまして、今回のご相談が、設計士の方とお打ち合わせ後、その方から業務報酬をご請求されていて、さらにその業務報酬がかかりますよというアナウンスが仲介業者からあったもの、と解釈してしまいました。
設計は顔が見えて後々責任を取ってくれるプロに！と思っておりますことと、設計の先生方、アーバンエステートの倒産以来、そこで働いていた設計士たちからヒアリングをして記事を書いたりもしておりましたため、フィーがない場合はそれなりに、という現実も多々目の当たりにし、危惧していた事案でした。
ご相談内容を拝読し、熟読したつもりでしたが、今回の業務報酬が、設計費にあたる部分と思いましたため、それを削ってしまうと、文頭の困った住宅、のようなケースになってしまうのではないかと先走って回答してしまいました。大変失礼いたしました。
星3つが久しぶりだったこともあり、再度拝読いたしましたが、このサイトの文章から解釈する難しさを改めて感じました。
設計フィーの重みを考える仲介業者として、安易に報酬がほしくてお客様の大切な資金を別途良くわからない項目に当てはめている事案なのか、そうではないのか、を考えた次第です。
リアルに仲介をしておりますし、弊社は建築条件付きを行わないため、あまりおすすめできない建築条件付きの土地の売買で契約される方でお困りの方へ、お役にたてればと思いましたが、余計だったと反省しております。
この評価を深く受け止め、今後のこのサイトでのあり方を、よく検討したいと存じます。ありがとうございました。
回答専門家
- 早乙女明子
- （東京都 / プロファイリングコンサルタント）
- さおとめあきこ総合研究所 所長
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