住まなくなる分譲マンション売却するか賃貸に回すか

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

住宅を売却するか、賃貸にするかについてはどちらがいいかについては物件がある場所がどのようなニーズがある場所で今のマンションがどのぐらい需要があるかや今後の不動産価格の動向により変わってくるかと思います。また、売却後のお金の運用の仕方によっても違います。
ただ、いろいろな面で負担やリスクがないのは売却です。賃貸の場合には空室リスクや災害リスク、入居者などの自殺などのリスクが考えられます。

以下の点を考えてみるといいでしょう。

・賃貸の場合
（収入）１６万円×１２ヶ月×売却までの年数×空室割合（想定）
＋数十年後の売却価格（いずれ売却すると想定した場合）

（支出）設備機器の修繕、取替え費
固定資産税
不動産会社への管理手数料

・売却の場合
（収入）売却価格３０００万円＋３０００万円の運用利息
（支出）なし


新規での購入については、基本は現金で購入されたほうがいいのですが、そのお金で何か運用などされており、住宅ローンの金利＋ローン保証料＋団体信用生命保険料－住宅ローン控除還付額以上に運用できるのであれば、借入れをされてもいいかもしれません。

rileziさんへ
こんにちは。中国地方のファイナンシャルプランナー、上津原と申します。

マンションの売却・賃貸のタイミングはなんとも悩ましいところです。
広島市内中心部ということですが、どのあたりになりますか。

数年後での住み替えということであれば、今の時点で決め打ちすることもないように思われます。今のうちから不動産会社に相談してよい関係をつくっておくこともお気持ちに合ったご決断を助けることになります。

キャッシュでご購入されているので、仮に賃貸に回して空室になったからという理由であせって売り急ぐこともありません。その点はrileziさんにとって強みといえます。
賃貸に出した場合、相場から勘案すると、大手企業の支店長クラスや外資系企業の営業所長クラスが入居者の例としてあがります。

私見ですが、広島の本通で空き店舗がどのくらいの期間で埋まるかをチェックしておくのも、不動産の大まかな動きを見るときに役立つと思われます。

新居を現金で購入するかどうかですが、子どもさんの教育費のことも考えた長期的な資金繰りも判断材料の一つになってきます。多額の教育費が予測される場合、あえて住宅ローンを借りてお金にゆとりを持たせたほうがよい場合もあります。

分からないこと、気になること、いつでもご相談ください。
上津原マネークリニック
http://www.urban.ne.jp/home/uechan/

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

仮に、売却価格が3000万円くらいになるとします。
売却に関わる諸経費（仲介手数料等）を差し引くと、
ざっと2900万円くらいの財産があることになります。

また、貸した場合の賃料が、月額16万円程度とすると、
管理費、修繕積立金、固定資産税等を差し引くと
おそらく月額13万円程度の手残りになるのではと思います。

上記より、投資的な利回りを概算すると
13万円×12か月/2900万円で
ざっと5.3％程度になります。

不動産投資家としては、この利回りでは
物足りないのではと思います。

したがって、投資的に考えた場合、
仮に2900万円の元手で、より収益の高い
投資案件（不動産に限らず）があれば、
そちらに投資をした方が良いのではと思います。

ただ、何に投資をするのかに関しては、
自分の性格、好み、知識、経験等を
考慮して慎重に検討する必要があります。

今回のマンションに関しては、
住宅ローンもないので、それほど焦らずに、
じっくりと投資案件を検討することができます。

また、売却するのか賃貸に出すのかについて、
売却活動と賃貸の入居募集活動の両方を
同時に行うことも可能です。

弊社のお客様でも、どちらか判断がつかないときに
売買と賃貸の両方で活動してみて、
購入のお客様がつけば売却しますし、
入居者が決まれば賃貸に出すといった形で
すすめることがよくあります。

まだまだ時間があるので、じっくりといろいろな
選択肢を検討してみると良いと思います。


参考までに、新居の購入に関しては、
新居の購入というものだけでみれば、キャッシュで
購入するのが一番経済的に安くなります。
（仮に、東京スター銀行の預金連動型を使ったとしても）

ただ、将来的に何らかの投資案件で
資産を増やしていきたいと考えているのであれば
手元資金をなるべく使わずに取っておいて、
住宅ローンの金利以上の利回り投資案件に
現金を投入するのが良いと思います。

すこしでもお役に立てれば幸いです。