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対象：遺産相続
こんにちは、よろしくお願いします。
現在私は名義上２軒の家を所有することになっています。１軒は自分で住んでいます。もう１軒は私の両親と妹、そして姪が住んでいます。後者の家を購入するにあたっては、両親と妹では支払い能力（父親：高齢のため、母親：無職、妹：転職したて）が不十分ということで住宅ローンが組めず、私の名義でセカンドハウスローンを組んで購入しました。ローン返済は「家賃」という形で受け取り、支払っています。ゆくゆくは妹の名義に変更し、そのまま住み続けるもよし、売却もよしと双方とも合意しています。
そこで質問です。
１ 名義変更の手順を教えてください。
２ その際、何らかの金銭が発生するのか（税金とか）教えてください。
３ まだローンの途中ですが、どのタイミング（今でも良いのか、完済後が良いのか）が都合が良いのか教えてください。
自転者さん （ 栃木県 / 男性 / 42歳 ）
回答：1件
松野 絵里子
弁護士
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住宅ローンを組んだ貴殿が、今は所有者と考えるべきですね
住宅ローンを貴殿が組んで債務を負っているわけですよね。
つまり、貴殿がその住宅を所有するから金融機関も融資をしたわけです。
ですから、法的には名義のみならず実質的に建物の所有者は貴殿であると考えるべきでしょうね。
３について
その建物を妹名義にするということは、法的には譲渡か贈与になると思います。
ローンが完済するまでは、融資を受けた金融機関の承認がないとこの名義の変更はできないとおもいます。
２について
今もらっているのは賃料ですので、その譲渡のときに、対価をえないで妹さん名義にすると贈与税の問題がでるでしょう。
ただ、その時点では家が古くなっていますので新築のときより対価は安くても問題はなく、その時点での家の価値にあった対価をもらって妹さんに譲渡するなら贈与ではないといえるでしょう。その際には、その家についている土地の占有権限が何かということも価値に影響してきます。
１について
譲渡・贈与にするならば、それぞれ契約を作って名義変更をすればよいでしょう。
占有権限について
建物を建てるにはその土地を持っているか、その土地を利用する権限が必要です。ご質問では、この土地が誰の名義でだれが相続人になるのかがわからないので、占有権限がよくわからないのですが、ご両親の名義のものでしょうか？そうだとすると、建物がその土地を使える根拠は使用貸借によるということになる可能性が高いですね。妹さんに譲渡してもご両親はその使用貸借について異議がないでしょうから、そのまま土地をつかう権限は使用貸借ということになるでしょう。相続の際にその土地と建物の所有者は一致するようにしたほうが今後のためだと思います。
相続など全体の今後の税金の問題は、税理士さんに具体的に相談に行かれたほうがよいでしょう。適宜、遺言についても関係者で相談しておいたほうがスムーズですね。
評価・お礼
自転者さん
2010/12/04 14:46そのうちなんとかせねばと思っていたので助かりました。ちなみに土地の名義も私になっております。妹への名義変更時の対価は、現在もらっている家賃がそれには当たらないのでしょうか？両者で詳細な契約書は交わしておりませんが、毎月の支払台帳的なものは存在し、それが名義変更の際に何らかの効力を生む材料になり得るのでしょうか？
松野 絵里子
2010/12/04 20:42家賃はあくまでも家賃ですよね。
家賃だったのをあとで売買価格だといっても税務署はそれで納得しないでしょう。
家賃所得として申告されているでしょうし。
今のうちに売買契約を交わして、今の時価で譲渡して、代金の支払を分割にするということは可能かもしれません。それも、ローン契約上は金融機関の承諾がいるでしょう。
あるいは売買契約だけしておいて、所有権移転時期は後にすることとして、賃料をもらうのをやめてかわりに妹さんからはお金を借りてローンを払うというのは可能な構成でしょう
ただ、土地も一緒に譲渡すると価格はかなり高くなりますよね。
しかし、時価より安くすると税法上贈与となります。
土地は売らないとしても、妹さんに利用権を設定するのでそれにも通常は対価があります。
税理士さんに相談して税務上贈与にならないようにするなど工夫されたらどうでしょう。
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