管理会社の連携と情報収集

2010/02/18 11:56

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まずは家賃と金利に関して整理しておきます。

家賃に関しては、物件の築年数よりも管理会社の采配が大きく影響します。
築5年でも家賃が下がる物件もあれば、築10年でも家賃が安定している物件もあります。
オーナーが何も言わなくても、先手を打っていろいろな対策をしてくれるような管理会社なら何も心配することもありませんが、大半の管理会社はそうではありません。
ここは、管理会社の日頃の対応も含めて判断するために、奥様の方からも普段から管理会社に連絡をとるようにしておいてください。

金利に関しては、おそらくスルガ銀行からの融資ではないかと思いますが、若干金利が高めです。
スルガ銀行は変動金利を採用していますが、仕組みとしては、支払い金額は5年間変わらずに、半年ごとの見直しは元利割合の見直しです。
当初の支払い金額が金利上昇によって増える可能性があるのは5年後になります。
ですので、5年を過ぎたくらいを目処に借り換えをすることをおすすめします。
基本的には借り換え先との金利差が1%以上あれば、手数料を含めても借換えるメリットはあると言われています。
候補としては、投資マンションの借り換えに積極的なオリックス信託銀行あたりが良いかと思います。

補足

という、前提条件の上での、今後の対策ですが、繰り上げ返済をするのであれば、完済した物件は手放す必要は無いかと思います。
その物件から発生する家賃収入を他の物件の支払いに充当するすると言うのも良いかもしれません。
というよりも、売却を検討している物件への繰上返済はあまりおすすめしません。
現状で動かせる資金が500万円あるのなら、立地が良い物件(将来的に持ち続けようかと思う物件)に優先的に繰り上げるようにするとよいでしょう。

基本的に投資マンションは、公務員の方も含めたサラリーマンの方であれば、家賃がしっかり入り、毎年の確定申告をきちんとすれば、そこまで大きなリスクを被るお話ではありません。
あとは要所要所の繰り上げ返済や売却検討などをすればある程度のところで落ち着きます。
そのためにも、管理会社との連携体制、要所要所での情報収集をきちんとやっていきましょう。

株式会社えん　尾野信輔

評価・お礼

悩む主婦さん

二度のご回答、どうもありがとうございました。
まずは、残しておきたいＣの物件の繰り上げ返済をしていき、１万円程度プラスになるところまでが第一歩ですね。
５年位かかると思いますので、この期間は特に節約を心がけて生活をしていこうと思います。

ひどく落ち込んでいたのですが、尾野様にご回答をいただき、前向きになれました。
とはいえ、厳しい状況であるには違いないので、今後も勉強していきたいと思います。
本当にありがとうございました。
また何かあれば、相談させてください。よろしくお願いいたします。

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