土地の瑕疵について

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の法的判断に関しては、弁護士、司法書士等の専門家へご相談ください。
一般論としてご参照ください。

何が土地の瑕疵に当たるのかは、「契約の趣旨に照らして」判断されます。
土地の契約時点で、どの程度の建物の建築を予定していたのかが重要です。

今回、旧建物の基礎があっても、予定していた新しい建物を
建築するのに支障がないのであれば、
瑕疵にあたらないといわれる可能性があります。

ただし、通常は、旧建物の基礎は、新しい建物の基礎工事をする際に、
障害となるので土地の瑕疵にあたります。
したがって、そのような場合は、土地の瑕疵担保責任を売主に問い、
旧建物の基礎を撤去する費用を、売主に負担してもらうのが
一般的だと思います。

仮に、今回は、旧建物の基礎の上に、建築許可がおりて問題がないとしても、
将来の売却時に、建築基準が厳しくなり、撤去しない限り、建築許可が
下りないということになれば、「ギンコ」さんが瑕疵担保責任を問われます。
事前に告知をして、隠れた瑕疵ではなくして、瑕疵担保責任を逃れる等の方法が
ございますが、告知の際に、撤去を要求される場合もあります。

今回のケースにおいては、将来的なリスクを考慮すると、
売主に瑕疵担保責任を問う形で、売主の負担にて旧建物の
基礎を撤去してもらってはいかがでしょうか。

しかし、旧建物の基礎を撤去し、その下の地盤が弱い場合は
買主の負担にて、地盤改良等の工事が必要となります。
(地盤の軟弱等は、一般の範囲内であれば、土地の瑕疵にはあたりません)

旧建物の基礎の上に、新しい建物を建てても大丈夫なのか、
また、旧基礎の耐久性はどの程度なのかについては、
現場を見ていないので判断がつきません。
その点に関しては、住宅メーカーの担当者とよく話し合って、
今後の流れを決定してください。

少しでもお役に立てれば幸いです。