対象:不動産投資・物件管理
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ワンルーム経営
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恐らく購入当時は2,3年前という事で金利の高い状態だったかと思います。また、新築ワンルームマンションに自己資金を投下せず、多めの不動産投資ローンを組んでいると思います。こういったワンルームマンション投資に関しては都銀の一行は金額の多寡に限らず本部決済になっています。銀行の区分マンションに対してのリスク評価は高い物です。
現在の状態でキャッシュフローを上げるには一部自己資金を打ち入れて、尚且つ借入先を変えて(借換)金利の低下を狙われたらどうかと思います。恐らく当初借りたのはノンバンク系の金融機関か一部の提携地方銀行だったかと思います。それらの金融機関は一般的に都市銀行などと比べて金利が高いので、都市銀行や第一地銀の銀行での借り換えを考えられたら良いと思います。
借り換えは不可能ではないと思います。
ただ、金融機関が5年未満の借り換えに対してペナルティを取る場合がありますので、この2年間位は既存の既存の借入先に利息の低下でしのぐのも手かと思います。金融機関は返済してきた優良な顧客をペナルティを取って逃がすよりはむしろ金利を下げてつなぎ止めておきたいと思うのです。
金融機関の担当者に「ペナルティを払ってもいいので期限前解約を検討している。」と話を振ってみたらどうでしょう。私の3組のお客様で他社で物件を買われた方もその様な交渉で金利の低下を勝ち得ました。また、自己資金を少なく買われたのもキャッシュフローが厳しい一因ですので、もし普通預金にお金があるのであればある程度繰上げ返済をしても良いかも知れません。
最後に現在の市場環境を生かして他に一棟物の物件を買う機会にまとめてローンを借り換えるという方法もあります。これは信用状態等によっても異なりますが、ご年齢も若いので新規にキャッシュフローが潤沢な物件を買ってプラスを狙える可能性はあると思います。
補足
借入先の金融機関は金利が高目なのですね。プラス金利は短期プライムレートに連動している様にお見受け出来ます。この変動金利は恐らく普通に行けばこれ以上下がる事はないと思います。何故ならば短期プライムレートは日銀の短期誘導金利に連動しておりますが、その金利は既にほぼゼロ金利になっておりこれ以上下がる事はないからです。(0.1%はあるかもしれませんが)
また、他の金融機関も単なる借換ではペナルティを払ってもこの金利を大幅に下回る様な金利を引き出すのは難しいと思われます。一つの対策は利下げの交渉です。特に銀行の方は預金を他の口座から集中して提供してお願いするしかないと思われます。銀行担当者としては貸出金利と預金金利の差が安定的な収益源になりますので行内の了解を得やすい様に思えます。まず銀行担当とお話になってみてください。
購入当初に自己資金をあまり入れておられない様に推測しますが、その場合他行も借入を受けない場合があります。あくまでもその銀行の担保評価基準を残債が上回っている場合のみ融資が出ます。よって物件情報や個人属性が不明な現段階では特にどこの金融機関が良いというアドバイスに関しては差し控えさせて頂きます。
回答専門家
- 向井 啓和
- ( 東京都 / 不動産業 )
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
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