住宅を賃貸に出す場合のリスク

こんにちは、ジプシーキングさん

さて、貸すか売るかについてですが考え方としては先に回答されています寺岡先生のご回答のとおりかと思います。

私としてアドバイスできることは
*「貸した後で売るという状況がないか」ということです。

「今住んでいる家、もしくは今は空き家の家」を売る場合、買主さんは「自分が住むために家を買う」という人がほとんどでしょう。

ですので買主は自己資金がある場合を除いてほとんどの方が「住宅ローンを利用して」家を買います。
自己の居住の為の不動産の売買となるのです。

しかし貸してしまった家というのは「収益物件」となり、住宅ローンの融資を受けて買うことができません。
よって買主さんは
「入居者が退去するまでのんびり待てて、かつ住宅ローンを使わなくても家を買える人」
もしくは「収益物件として買う人」に限られます。

特に収益物件となると「利回り」でしか価格を付けられなくなります。
月額10万円で貸した場合、年間の収入は120万円となります。
利回りで価格を評価すると
・6%　　2000万円
・8%　　1500万円
・10%　1200万円
と厳しい評価になります。

となるとマーケットは狭い、評価は厳しいという状況になります。
そして「売れにくい」という状況になるのです。
またこの物件が売れない限り新しい家を購入することが厳しくなります。

もうひとつの問題は住宅ローン。
どういった条件でお借入をしているのかは分かりませんが、もし金利が高かったりして借換えをしたい場合でも「賃貸物件として人に貸す」と住宅ローンの借換えはできなくなります。

そのふたつのリスクについても検討の材料にしてみてはと思います。