リースバックとリバースモーゲージの違いについて

sasaki1101様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、リバースモーゲージは自宅を担保に金融機関
などから借り入れするものですが、リースバックの場合は、自宅や工場などの
不動産を売却してしまい、その購入者に家賃を支払うことで、その売却したはずの
自宅や工場を引続き利用することができるという仕組みです。

所有不動産を担保にして借入するリバースモーゲージより、メリットがあると
言われる一般的な要因に以下のような特徴があげられます。

・売却したことで所有権がなくなり、固定資産税の納税負担がなくなる
　(リバースモーゲージは所有権がそのままで納税義務あり)
・売却して得た資金の使い道が事由
(リバースモーゲージで借りた資金は投資や事業資金で使えないことが多い)
・年齢制限がない
(リバースモーゲージの場合は65歳以上など制限があることが多い)
・物件制限がなく、自宅以外にも工場や事務所なども対象となる
(リバースモーゲージの場合は一戸建てのみとなっていることが多い)
・所有者のみの契約で実行可能
(リバースモーゲージは推定相続人全員の同意書が必要になることが多い)


引っ越しや子どもの学区を変えることなく、売却して資金繰りしていることも
周囲にバレづらいことに加え、売却で得た資金の使い道は自由です。
事業の運転資金でも子供の学費でも、消費者金融への返済でも投資資金でもＯＫです。
これだけ見ますと、リバースモーゲージはデメリットのない印象になりますが、
月々のリース料は相場の賃料より高く設定されていることが一般的です。
買い戻しをする際も、売った金額より高くなります。
また、住宅ローンなど不動産担保ローンがある場合、その残債と売れる価格の
差額が手元資金となります。
残債が多い場合は利用できないことや、手元資金が少ない場合もあります。


リバースモーゲージは、借り入れた資金の返済は死亡後に一括となるため、
月々の返済負担はありません。(固定資産税の納税義務はあります)
年齢制限のしばりもある為、老後生活の足しに高齢者に利用されてきたものです。
ただし、生存中に融資枠を使い切ってしまうリスクもあり、融資枠以上の
長生き時の生活も考えておく必要はあります。

リースバックの場合、売却する不動産に余力があれば、その売却資金(残債との差額)の
自由度と間口の広さ、将来的な買い戻しへの需要で、ある程度若い人向けとも言えます。


なお、これまで説明してきた資金用途の自由度や年齢制限不問等は、
あくまで一般的なお話です。
売却後もその物件に住み続けることを前提に売買契約(売り契約)を
締結する訳ですが、その契約が相手方に有利な条件であったり、
買い戻し特約など設定されてなく、買い戻し時にトラブルとなったり、
賃料設定の適正度や賃貸借の期間、思いがけない退去要求といった
トラブルにもなりかねない定期借家契約か、普通借家契約であるかなど、
その契約内容如何で利用状況の良し悪しは大きく左右されます。

将来、sasaki1101様がリースバックのご利用を検討する際は、
こういった注意点へのアドバイスや希望条件のヒアリングが行える、
最低限の知識と誠実さをもった業者選びが一つの安心材料になるかと
思います。


以上、ご参考になりましたでしょうか。
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