建物の傾きによる瑕疵担保責任について

Blueblueblue様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、地盤の強度に対して不適切な基礎の選定などが、
「建物の基礎の瑕疵」とされるケースがあります。

東京地裁で平成24年にあった判例では、中古建物の不同沈下による傾斜を、
基礎の瑕疵が原因としています。
そのうえで、補修することにより居住用として利用可能であるため契約の
解除はできないが、因果関係のある調査費用とジャッキアップによる
補修費用など2千万以上の賠償が命じられたというものです。

また、10年ほど前の判例では、約1000分の8の傾斜を「瑕疵」と判断し、
それ以下の1000分の5の傾斜であっても「瑕疵」と認定される可能性が
あるといえるような内容のものがあったと思います。




しかしながら、基礎の選定や改良工事の問題を指摘できない場合は、
単なる土地の瑕疵として扱われることが殆どです。


2～3年前の裁判例でも、中古建物の傾斜について、建築会社に補修費用の
支払いは認めたものの、建物の瑕疵及び売主の瑕疵担保責任は否定された
という判例があったと記憶しています。


つまり、建物の傾きに関しては、その原因の究明と傾きの程度など、
個別に検証をした上で慎重な対応が必要ということです。

先に説明しました、補修費用など2千万以上の賠償が認められた裁判でも、
当初、傾斜の原因や補修方法の調査に100万以上をかけ、そのうえで
調査費用も実損として請求していたような流れだったはずです。


体調不良の原因が不明であったり、傾きが1000分の6未満であることは、
単に補修費用を請求しても対応してくれない可能性が高いです。




自社で行ったという検査精度の高さ、その精度では傾きの発見は困難で
あることの立証。
Blueblueblue様が購入に向けて不安があり、外注での建物検査を
相談したにも関わらず「必要ない」と言い切ったことの証明。
以前住んでいた住まいに傾きがないことや、原因を新居の傾きとする
医師の診断。

売主が宅建業者である場合は、これらを集めることで、業者への責任追及が
個人間売買より見込めることと、
大手であれば資金力による対応の許容範囲も、個人や中小より可能性がある
ことは、唯一の救いでもあります。


また、そういった動きにより、体調の原因が若干の傾きでなく
ホルムアルデヒドという化学物質(壁紙や家具に使われていた接着剤)による
シックハウス症候群であったり、周辺の電磁波状況であったりと、
別の原因が判明して対策できる可能性や、明確な原因に基づいた請求が
行える可能性もあります。
いきなり多額の補修費用や損害賠償を請求するよりは、そういった
証拠集めや、本来の悩みである体調不良の原因追及を優先して
動いてみては如何でしょう。

なお、賠償や補修が得られない場合を考え、賃貸に出しての運用や、
建替え用地としての売却など、物件の有効利用を模索していくことも、
単なるリスクヘッジでなくストレスの緩和といった、精神的な面で
良い効果が考えられます。

Blueblueblue様にとってベストな判断や交渉役立つアドバイスとなれば幸いです。
以上、ご参考になりましたでしょうか。

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