引渡し猶予の覚書について

ピコン様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、契約書における取り決めが、引渡しを猶予する
ことだけしかないのであれば、ピコン様がおっしゃる通り、その間の責任等について
覚書などを取り交わしておくことが賢明です。

当社でも、買い替えの売主様などの場合、引渡し猶予が必要なケースもあり、
その間のことについて覚書を取り交わすのは必須です。

注意するポイントについては、契約書約款の各条項と、この引渡し猶予の矛盾が
生じないようにすること、またその間に発生する費用に関する負担、管理責任
についてです。
・残代金の支払い、所有権の移転、引渡しは、本来同時に行うものなので、
単に引渡し猶予だけでなく、その3つがそれぞれ何時に行うのか明示する
必要はあります。
また引渡しは猶予しても、残代金の支払いと所有権の移転の2つは同時で
あることが望ましいです。
全額支払っても所有権すらピコン様に移転しないとなると、後にピコン様が
主張できる権利がかなり限られてしまうと考えられます。

次に、猶予した引渡しの完了前に、天災地変等の不可抗力、その他誰の責めに
帰すべからざる事由により、物件の全部または一部が滅失もしくは毀損した時の
取り決めです。
引渡し前の滅失という条項では、引渡し前までは売主の負担とする内容になって
いると思いますが、「引渡し前までは売主負担」から、「所有権移転後は買主負担」
とされていると、残金支払い及び所有権移転から猶予されている引渡しまでの間に、
災害で物件に損害が生じてもピコン様は売主に責任を追及できなくなります。
所有権移転と引渡しの時期が異なる契約ですので、この「物件の全部または一部が
滅失もしくは毀損した時」については、「引渡しまでは売主負担」であることを
明示しておくことが賢明です。


ガス代の支払いも気にされていましたが、他には水道・下水・電気料、
固定資産税など賦課される公租公課などもあります。
日割り計算で清算することが一般的ですが、その基準日を所有権移転日か
引渡し日かで負担額が変わります。

他には、ピコン様が残代金決済後、売主は単に引渡しを猶予されているだけで、
その物件の所有権や土地建物賃貸借権等を一切主張出来ないものとする旨の明示も
しておくに越したことはありません。


最後に、瑕疵担保責任の起算日は本物件の引渡日と明示してもらうと良いかと思います。

買い替え特約とのことなので、売主は個人であるかと推測されます。
個人売主の場合、瑕疵担保責任は2～3か月が一般的なので、それを
所有権移転時が起算日とされると請求可能な期間が少なくなります。
2～3か月の内の数日は大きいかと思いますので、瑕疵担保の起算日は
引渡し日からであることの明示が賢明です。


こういった内容を細かく精査して、調整し書面にて明確にする取り組みは、
ピコン様からお願いして作ってもらうというより、仲介業・宅建業者として
率先して行うことが当然かと思いますが、未だに出来ていない業者も多いのが
この業界の現状です。

契約が締結されてしまっていますので、知識や真摯な姿勢のない業者は、
覚書をお願いしても面倒がって動いてくれないこともあると思います。
一応は動いてみても、売主が断るような話の持って行き方をしてはダメでしたと
返答してきたり、たった一週間ですから問題なんて起きませんよといった
軽い返答でやり過ごす対応もあるかと思います。

しかしながら、申し出なければ不安の解消は得られませんし、
仲介手数料などもお支払いしているようであれば、当然の相談や
お願いの範疇だと思いますので、話を持っていっていくことに
それほど負い目を感じることではないと思います。

仮に面倒がられ書面作成などに動いてくれない場合でも、一つ一つ口頭で確認し、
その内容は売主にも共有してもらうよう指摘はしておくとよいかと思います。
契約当事者として当然の確認に対する、業者の説明義務という状況ができますので、
そのやり取りは録音などしておけば、後々説明と違う主張などでトラブルや
損害が発生した際の追及に役立つかもしれません。



人生のうち1度か2度の買い物である不動産購入は、分からないことだらけが当然です。しかし、そのサポートをする業者やスタッフも、知識や仕事への姿勢に不十分なことが
多々ある業界でもあります。
それでも大きな買い物のサポートに責任は生じるものですから、購入者が
分からないことを色々聞くことも、それに対し業者がしっかり調べて説明したり
条件を調整することも当たり前のことです。
当たり前のお願いや状況整理が当たり前に行われ、少しでも安心安全な取引に
役立つアドバイスとなれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
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