土地の問題点について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、質問内容から細部の状況を把握しづらいこともあり、
不動産業者は仲介すら一切関与していない個人間の売買で、しかも居住用の建物建築を
目的に購入した土地ではないと仮定し回答致します。

また、耳障りの良い回答や質問者側に都合の良い内容で、今後の判断や選択を
間違って頂きたくはありませんので、耳の痛い厳しい内容も含まれた回答になりますが、
最後まで読んで頂ければと幸いと思います。


まず、不動産業者を介さない個人間売買の場合は、宅建業法の規定外となります。
重要事項説明は宅建業法35条で義務付けされているものなので、個人間売買とは
重要事項説明の義務がなく、契約書1枚だけの取引でも良いということになります。
そのことから重要事項説明違反(宅建業法35条)を追求することは難しいかと思います。
売主が問題点を知っていて、金銭を取る目的でウソや詐術を用いて売却した場合は、
詐欺の可能性など宅建業法と別の追及ができるかどうかの検証になります。


瑕疵の請求に関しては、購入目的が達せられない問題について請求できるようになります。
ちなみに、まっくみーたん様の購入目的はどういったものだったのでしょうか。
購入目的が何だったのかにもよってきますが、15年居住していない土地で、現在まで
不具合を感じない、瑕疵担保責任を請求する必要が生じてこなかった経緯をみますと、
購入目的を達成していないという見方や、瑕疵として扱われない可能性が高いです。

また、仮に瑕疵となる場合でも、請求できる期間には限りがあり、売主が宅建業者ですと
引渡しから2年、個人間では2～3ヶ月若しくは免責と設定していることが一般的です。
この契約にもそういった期限が設定されている可能性がありますし、仮に期限設定がない
ときは、瑕疵の発見から1年以内に請求できるという民法になりますが、これには、
10年を経過すると時効により請求できなくなる可能性が高いです。


尚、土地のみの取引に関しては、地域性にもよるかと思いますが、別に定めがない場合
現況のままでの引渡しが一般的です。
購入後のライフラインの配管費用や地盤調査、セットバックによる有効宅地面積の減少も、
特別に定めた契約条件などなければ、買った側の負担や容認の範疇となります。
その為、土地のみの購入には、建築・居住が目的であれば、そういった費用負担を予見した
資金計画や、有効宅地の減少を考慮したプランの精査、車両を含めた敷地内へ出入りの
障害物の確認などをしっかり行う必要があり、撤去が必要であれば其れを契約条件に
盛り込んだりという調整が重要になります。
「売主は基本、更地にして引き渡すのが原則」というも、地域の慣習としての見解であると
思われますし、残置物を現況のまま引渡しという土地取引も当然にあります。
都内の個人間売買では、現況有姿での引渡しが一般的な印象です。
そういった残置物や工作物の撤去をどうするかは契約条件次第となり、定めがなければ、
その他の契約内容から解釈されたり、撤去など行わず現況有姿ので引渡しと、特に今回の
契約内容は解釈されるかもしれません。
費用を売主に請求することは可能と言いますか自由なのですが、売主に負担する義務が
あるかどうかは別の話しになり、難しい可能性は高い印象です。


売却を考え、短所と思われるポイントへの対応についての質問と思いますので、単に
近隣関係を悪くするかもしれない請求であれば、今後の売却を視野に入れて控えた方が
反米活動には得策な選択と感じます。

水道管は引き込み工事をできた場合でも、売主(第三者)の敷地を跨ぐとのことですが、
そういった配管経路で敷設している住宅もあります。
問題になるとすれば、将来、敷地内の利用を断られる可能性です。
これに関しては、最低限「合意書」や「覚書」といった取決めをしておくことを
お勧めします。
また、その内容での注意点に、配管の交換や修理に必要な範囲で掘削等を行うことの
了承も付け、甲乙両者に対して第三者へ譲渡等する際の継承義務をつけることも重要です。



このように、物件の状況からトラブルのケースを予見できれば、その障害やリスクを
解消する方法を提案することは可能です。

境界塀に関しても、出入に必要な部分を、こちら側(まっくみーたん様から購入する
買主含む)の負担で解体撤去することを領してもらう「合意書」や「覚書」は、
知人の方と取交せるのではないかと感じます。
敷地への出入りを可能にしたいという常識的な話ですし、今すぐ売主(知人)負担で
という話しでもないの、頼み方次第では了承していただけることではないでしょうか。

土地を売却する際、瑕疵担保責任は免責にしても、知っていて言わなかったことは
逃れられ責任となりかねませんから、必要な説明は絶対に行うことをお勧めしますが、
水道の引込み費用を具体的に見積もることまでは、特別な取決めなどなければ
まっくみーたん様の義務ではありません。


「自分の家から水道を引き込んでも良い」という売主側の申出は、関係性や人間性は
良好な印象があります。
通らない可能性が高い主張で良好な関係性を壊すよりは、今度購入する方が、
費用は掛かるが水道を引くこともできるし塀も撤去する了承のある状態、
水道に関しては隣地(知人)と共有で工事負担の少ない選択肢も取決めてある状態
となれば、現況有姿での引渡しが一般的な土地売買としては、条件を整備して販売している
という、売主や近隣関係にとても良い印象があります。

塀は所有者や設置位置(越境を含む)によっては撤去を要求できる立場にあるかも
しれませんが、状況によっては撤去すら出来ない、させてもらえない立場である
可能性も十分あります。
ライフラインも隣地の協力が有るか無いかは金額の問題だけでなく、近隣関係への
印象も変わってきます。

仲介業として販売する側の立場からしますと、そういった生活に必要な状況を整備
できない(了承がない又は貰えない)状態で、かつ隣地の方とモメてしまっている
状況というのは、先の良い状態と比べかなり売りづらい案件となります。
特に、居住目的で物件を探している方には、近隣との関係性・隣地の人間性は非常に
重要視されるポイントの一つです。

同じ物件でも、物件の状況・近隣関係等の状態・売主の姿勢によって、販売活動の
善し悪しが大きく変わります。



隣地の方で、整備が必要な権利関係先が知人であるということは、売却に際し
まっくみーたん様の強みとなるポイントです。

法的にも予算的にも、出来ること出来ないことを正確に把握し、まっくみーたん様の
置かれた状況で、もっとも可能性と利益ある選択の参考にして頂けたら幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也