収益物件の購入の判断

　不動産投資コンサルタント　＆　ＦＰ　の野口です。

不動産の収益を狙うのは、自己が所有と使用するのとは、全く切り離して考えなければなりません。
自己賃借しているから、その物件を購入して、自己所有に切りかえるのは、賃料が会社経営上大きい負担になり、借入をしてローン支払いのほうがはるかに、キャシュベースで軽減される場合が考えられます。

amagasaki様の場合は、賃借しているマンションがたまたまオーナーが売りに出そうとしたもので、オーナーと経済関係以外で特別な関係がある場合以外は、オ-ナ-は、6,500万で売るより、7,000万円で売ったほうが得策ですから、何故賃借人（貴社）に購入を持ちかけてきたかを分析判断する必要があります。あくまで経済合理性で考えるべきでしょう。

また、オーナーが満室経営しているマンションを何故手放すのかも分析する必要があります。
これらは、オーナー（売主）に聞いても本当のことは多分言わないでしょうが。

6,500万円が妥当かどうかの判断ですが、amagasaki様の情報では全く判断しかねます。最低でもマンションの「構造（鉄骨or鉄筋）」「築年数」「各階面積」「接面道路」「EVなど設備」など主項目が判らなければ、判定しようがありません。

利回りとは、年間収入（表面）を投資金額で除したもので、利回り10％とは投資金額を回収するのに10年必要、８％利回りは回収に12.5年かかると言うことです。
これから、算定すると、1F＝11万（年間132万）　2～４F＝6.3万（年間75.6万）6室＝453.6万　年間総計年間585.6万の総収入となります。表面利回りは9.0％となりますが？8％というのはどこから出た数字か判りません。

もっとも、築年数が経過するに従い、修繕費等がかかります。清掃、設備補修などの管理費等が日常的にかかり、実質利回りは、これれの費用を差し引き計算します。投資収益を求める場合は、特に、築年数が大きく影響します。マンション・ビル等は管理状況にもよりますが、築12～15年毎に大きく修繕費がかかります。この大規模修繕がどのように実施され、又は計画されていて賄う資金が必要です。

たとえば、築20年経過しておれば少なくとも、屋上、外壁の防水、タイル（又は塗装）設備更新が実施済みであるか、否かは非常に重要です。該当のマンションであれば、800万は必要でしょう。このように築年数によって、必要な資金か又は利回りが高く要求されます。多分、この積立金はないでしょうから、相当の利回りがないとマンション経営は軌道に乗りません。築10年で実質7％、築20年で9％、築30年で12％が目安です。

塚口、阪急武庫之荘付近で、数戸築20年の賃貸用分譲マンションが40平米（1LDK）で900万で売出があります。（オーナーチエンジ）。実際取引は850万程度です。賃料は、賃料65,000円で表面利回りは9.2％です。
　
もうひとつ大切なのは、自己資金が必要です。自己資金もなくすべて借入では（フルローン）では、お勧めできません。10％以上の資金が必要でしょう、初期費用300万以上別途必要でしょう。

これらを、ご参考に、入居するビル・マンションを投資目的に購入するかどうかをご判断ください。
更に詳しくはこちらをご参考に---http://www.iriscon.co.jp/