不動産業者が売主の場合の瑕疵担保責任に関して

　今回の取引において宅地建物取引業者（以下「不動産業者」という）が売主であるのだとすれば、これは明らかな宅地建物取引業法違反です。

宅地建物取引業法の第４０条に（瑕疵担保責任についての特約の制限）という条文があります。
この条文を要約すると、下記のような内容になります。
「不動産業者が自ら売主となる不動産の取引においては、売主の瑕疵担保責任の期間を２年以上とする特約を除き、買主に不利となる特約をしてはならず、これに違反する特約は無効とする。」

条文の内容を裏返すと、「２年以上の瑕疵担保責任の期間を設定していれば有効」となりますので、不動産業者が売主の場合、殆どのケースでは売主の瑕疵担保期間を２年に設定しています。

２年未満の瑕疵担保責任の期間で契約書の条文が取り決められている場合、その条文は無効になりますので、特約は無かったことになり、民法の規定である「瑕疵を発見してから１年以内に請求がなされたときは売主は瑕疵担保責任を負わなければならない。」という規定が適用されます。

また、理由の如何を問わず、不動産業者が売主の場合は、瑕疵担保責任の対象等を制限できません。「リフォーム予定だから瑕疵担保責任を免れる」という特約も当然無効です。

まずは不動産業者の免許権者の相談窓口にご相談されることをお勧めします。
不動産業者の免許が大阪府知事免許の場合は、こちらが相談窓口のようです。
http://www.pref.osaka.jp/kenshin/torihikisodan/index.html

売主の不動産業者の方も、業者の代表者や親族を契約者として不動産業者としての瑕疵担保責任の責任逃れをしている可能性も考えられます。

ご質問者様は一般の消費者として保護される立場にありますので、専門家の力を借りて、不動産業者に対応された方がいいでしょう。

本回答が多少なりともご質問者様のお力になれば幸いです。


株式会社リード
中石　輝
「仲介手数料定額制」リード ホームパージ　http://www.lead-yokohama.co.jp
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ　http://www.fudousanbaikyaku.jp
中古マンション購入の新しいカタチ「中古マンション・リノベーション.com」ホームページ　http://chukomansion-renovation.com
ブログ「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦　http://ameblo.jp/lead-yokohama/