現状把握をし、選択肢から考えていきましょう

koh++さま

区分マンション投資の今後をお考えとのこと。
まず何から行うべきかですが、現状の精査からかと思います。

その上で選択肢を作り、どれが適しているのか？
優先順位をつけながら整理して行かれたらどうでしょうか？

ご結婚の予定があるのに、数年前に購入した不動産が理由で
ためらってしまうというのは、人生が勿体ないです。
そこは将来の奥様にもしっかりと状況を話し、お互いで解決していく
ということも考えられると思いますよ。


まずは出口（売却想定）を見積もることでしょう。
その上で、どの程度の損失か？を受け入れることです。

確実に売れるという目線でここは考えた方がいいので
かなり厳しい数字になりますが、現在の賃料はサブリースされていますから
サブリースを外せば多少収入増加は見込めます。

A物件
9万×1.1×12カ月÷8％＝1,485万

B物件
7.1万×1.1×12カ月÷8％＝1,171万

固めに見て上記程度であれば売れると想定します。

1,485-2,000万＝▲515万
1,171-1,900万＝▲729万

恐らく現時点で不動産を処分するには1,200万程度必要かもしれません。

ただ、裏を返せば現預金で1物件は処分できる計算です。
ここはプラス材料となるでしょう。


借り換えに関しては私は少し厳しいと思います。
年収から想定するにO銀行からの融資と想定できます。

都市銀行は区分マンションの融資に消極的です。
ただ、可能性として現在の預金550万を使うことで借り換えが出来なくは
ないです。
具体的にはR銀行への借り換えが可能性があります。
金利は恐らく2.375％程度です。

自己資本と投下して借り換えを行うという事は
「今後も投資した区分マンションと付き合っていく」という前提です。
ですので、これはkoh++様の将来計画によりアドバイスは異なります。


あとは自己資金550万を活用する方法でしょう。
現在持ち出しが月約4万、それを減らすにはやはりポイントは現在の預金です。

不動産REITのネット利回りは約4％程度です。
投資の配分により毎月収益を受け取ることも可能です。
その場合、550万×4％＝22万÷12カ月＝月約1.8万位は稼ぐ力はあります。

ポイントは現預金550万をどのように使うかだと思いますよ。
将来的にご結婚、持家と考えれば、やはり住宅ローンが組めないので
手放す決断が必要なのですが、選択しを多く持って考えましょう