着実に予定を実行されるとよいかと思います。

たかひよさん

こんにちは、大長です。

ご質問に回答させていただきます。

自宅＋賃貸３室であり、全体で５０００万ほど、ご自身が戸建のみで住宅ローンを組む予定であった額と同等レベルであるとのことですので、体勢は問題がないレベルです。

個別に見ると、ご自身は一般的な人の年収よりも高く、かつ自己資金を十分に入れており、借入額は一般的なサラリーマンが戸建（またはファミリー向けマンション）取得時の額よりも少ない１５００万であることから見ても問題がありません。

賃貸部分の３部屋が空室でも返済が可能なことは、良い事業計画だと思います。

ただし以上の安泰とのコメントは、現在の年収が維持されていることですので、本業をこのまま継続してもらえればと思います。

また、賃貸経営としては、駅徒歩１５分は安心できることではなりませんが、駐車場があるとの事ですので、この家賃でも可能なのかと思われます。
リフォームや設備のレベルによりますが、名古屋でも家賃相場が低くなり始めていますので、今後も気を抜くことなく、できれば今後も家賃をローンの返済のあてにせず、当初の目論見を継続してもらえればと思います。

>理論上は入居者0でも１０年間の自己使用分の家賃（現在、年１８０万）を
>考えると土地価格が下落する以外はマイナスにはならないはずですが、
>いかがでしょうか？

問題がないレベルかと思います。

地方の不動産を取得するときの注意点は、工場の縮小・移転により自治体の税収が減り、また人口減少に伴い住民からの税収が減ることで、聖域といわれている固定資産税などの税率がこのままで維持されず、増加する可能性もあると事前に考えて、不動産を持っている人こそ余裕資金をされにゆとりを持って準備しておくことをお勧めします。
オーナーが安泰であることが、賃貸人が平常に住んでいられる為の必要条件ですから。
しかし、名古屋は大都市ですので上記のようなことが起きる確立は低いのではとも思います。

短い文章ですが、ご参考にしてもらえればと思います。