中古住宅の個人完売についての留意事項

　瑕疵担保責任に関する条文の中で、値引きの理由まで記載しているというのは、多少イレギュラーで、我々本職からするとスマートな内容ではないと思います。

条文の前段の「自然損耗・経年変化」等の内容は、担保責任の部分ではなく、買主の承諾事項として、別の条文（もしくは特約事項）として記載されるのが一般的です。
ただし、記載されてある内容に関しては、ごく一般的な買主の承諾事項の部類に入ると思います。

2項にある耐震強度、アスベスト仕様の有無、土壌汚染に関しても、基本的には契約書ではなく宅建主任者が説明をする重要事項説明書に記載する内容ですが、重要事項説明書でも下記のような説明で足りることになっています。

・耐震診断…昭和56年6月1日以降に新築工事に着手した建物については、説明を省略。
　（築16年であれば、仲介業者が取引に介在しても耐震診断の内容は説明しません。）

・アスベストの仕様の有無…調査結果が有るか無しかについてのみ説明を行い、調査結果がある場合には、書類の名称および参照方法を説明。

・土壌汚染…この部分に関しては、宅建主任者の重要事項説明にも説明義務はありません。宅建業者が仲介に入る場合には、古い地図を取り寄せたり、近隣住民にヒアリングをしたりして地歴を調べるケースもありますが、一般個人の売主には、そこまでの説明義務は無いでしょう。


（瑕疵の責任）の条文の中に盛り込む内容かどうか、ということを別にすれば、一般的な売主の瑕疵担保免責の内容の範囲内かとは思います。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


株式会社リード
中石 輝
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