ある程度リスクを取れる覚悟があれば、

FPで、不動産アドバイスをしている野口です。

武蔵小杉に近く居住していますから、きんじろう様の御所有のマンションは大体想像がつきます。首都圏で、唯一地価が上がった場所でもあり、交通の利便性は大きく改善されました。

今後の動向は、判りませんが更に大きく上昇する要因は渋谷開発とともに東横線の効率UP程度で多く見当たりません。

現所有の、マンションを売却か、沈滞かの判断は、概算次のように考えてください。

　現所有マンションの現状・継続　a、投下資金＝購入時の自己資金800万円　ｂ、運用費用＝ローン・管理費支払い12万円　ｃ、運用益＝a-b＝8万円（年間96万円）　運用利回り＝c／a＝１２％と高い運用が出来ています。

　次の転居する住宅を、6000万円自己資金1500万円ローン4500万円と仮定します。
金利が、住宅ローンの適用外で、セカンドハウス的な不動産ローン、金利は、変動で３％前後、30年ローン（70歳完済）　ｄ、月額支払い約１９万円です。　

現有マンションと追加購入住宅を併用所有した場合、月間収支は１９万ー８万＝１１万で現状と代わらない負担で、資金１５００万で新しい広い住宅が取得できます。
運良く、２重住宅ローン的に低利１％前後で調達できれば月額支払いが４万円以上減額支払いが減ります。

しかし、次のリスクを考えてください。
　１、住宅取得に関わるローン減税、固定資産減税など多くの特例が適用出来ないこと。
　２、ファミリーマンションは、賃貸の賃料ダウン、空室リスクが大きくあること。
　３、　きんじろう様の、現在の年収や生活費がわかりませんが、課税額が変わる事。

これらのリスクを承知で、御納得なら継続使用、賃貸活用をお勧めします。

別に、現マンションを売却し、買い換える場合は　売却額４９００万ーローン残３１００万＝１８００万の資金が生まれ、仮に新規借り入れローン４５００万の減額に宛てれば、新規借り入れ２７００万になり、住宅ローン金利(低利）が適用になり月々の支払いは８．７万になります。
　どちらを選択するかは、きんじろう様ご家庭のライフプランによるでしょう。