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対象：住宅資金・住宅ローン
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宮嵜 勝己
ファイナンシャルプランナー
3
変動金利型住宅ローンのリスクヘッジ
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kotzpanさん、はじめまして。
住宅ローンプランナーの宮嵜です。
（１）繰上げ返済で後の金利上昇に備えるのは危険か？
精査するには情報が足りないので、一般論で恐縮ですが、10年以内に全額返済できるのであれば変動金利の金利上昇リスクをかなりヘッジできる、といわれています。
つまり毎年370万円の元本を減らせるか、ということになります。
35年ローンでは毎年元本が110万円程度減る予定ですので、それに追加して毎年260万円程度の繰上げ返済ができれば、10年で完済がみえてきます。
ただし、繰上げ返済できなかった場合のシュミレーションも忘れずに。
（２）ボーナス返済は危険か？
賞与、という不確定要素の高い収入をあてに、生活基盤である「住宅」を購入するのは不安定ですね。ただしkotzpanさんの場合は手元に貯蓄が800万円以上残る予定ですので、これを使わずに万が一の場合の保険と考えれば安心でしょう。
（３）60才を目途に手放す予定。
ぜひそれまでに繰上げ返済をしてください。
以上、参考になりましたでしょうか？
住宅購入がうまくいくといいですね。お祈りしております。
FP-Japan
宮嵜 勝己
評価・お礼
kotzpan さん
2011/07/12 21:33
宮嵜様
ご回答ありがとうございました。
ただ、「10年以内の全額返済」はどう逆立ちしても不可能ですね。
金利が上昇し、低金利による繰り上げ返済のメリットが少なくなれば、繰り上げ自体をやめようかと思っているほどです。
よほど教育資金等で家計が苦しくならないかぎり、店頭金利が4％ぐらいまでは繰り上げができるはずの計画は組んでいますが。
繰り上げをするかしないかは、将来の金利上昇リスク対策の意味もあるでしょうが、結局は運用利回りとの比較でしか決められないのではないか、と思っています。
こういう考え方の人間が全額変動で借りるのは危ないでしょうかね。。
宮嵜 勝己
2011/07/13 11:37
返信をいただき、ありがとうございます。
＞繰り上げをするかしないかは、将来の金利上昇リスク対策の意味もあるでしょうが、結局は運用利回りとの比較でしか決められないのではないか、と思っています。
その通りだと思います。
極端なはなし、資産の運用益が借入金利を上回るのであれば、借りてでも行うべきという解になります。
金利の低い円を借りて金利の高い外貨商品に投資する「円キャリートレード」などはその代表ですね。
金利差に注目するとともに、バランスシートの監視も大切です。
バランスシートの左側にマンション、金融商品、現金の合計時価額。
右側に借入残債額。
常に左側の金額が上回っていれば破綻は避けられます。
また、金融商品と現金の合計額が借入残債額を上回っていれば実質無借金ということになります。
すでにご承知おきのことと思いましたが参考までに記述申し上げました。
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この回答の相談
初めまして。
5400万円の建売物件を、頭金1700万円＋借入3700万円で考えております。
今の低金利を最大限に生かすため、全額変動で35年の借入で、初期に余裕のあるうちに繰り上げ返済（返済額軽減型）で… [続きを読む]
kotzpanさん （東京都/39歳/男性）
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