住宅ローンの借換え検討

まさっち様
はじめまして。

住宅ローンソムリエ（R）という商標で千葉でＦＰをしております、ＣＦＰ中村と申します。
（NPO法人日本ＭＰ協会認定の千葉県第1号のモーゲージプランナーでもあります。）
宜しくお願いいたします。

3年前であれば、景気も今ほど悪くなく金利上昇がいつ起こってもおかしくない状況でしたので、当時のまさっち様の判断は間違っていなかったと思います。

ただ現時点では、私は住宅ローンの借換えも検討する価値があると考えています。
保険会社の担当者さんがお勧めする5年や10年の固定であれば、中途半端なためメリットが無く、比較検討するのであれば、変動金利への借換えとの比較ではないかと思います。

もちろん、将来の金利は分かりませんし、現在最低水準であることも事実です。
ですので将来金利が上昇した場合でも、家計のやり繰りができるか否かはキャッシュフロー表に落とし込んでみる必要はあります。

以上の前提で次のような試算をしてみました。


【現状】
今後32年間の支払い利息：約1153万円
今後32年間の団信保険料：約140万円【計：約1293万円】
10年後の住宅ローン残高：約1633万円

【借換え】
金利：0.975％（全期間1.50％優遇の場合）
上昇：5年ごとに1.0％上昇（0.975％→1.975％→2.975％→3.975％ひとまずここが上限とします）
借入れ金額：2088万円（借換え諸経費は自己資金）

このときに当初5年間の毎月の返済額は6万3300円程度（6年目～10年目は7万1500円程度）ですので、10年間毎年20万円を繰上げ返済に廻します。
フラット３５の場合、このような繰上げ返済方法はできませんよね。

今後28年間の支払い利息：約740万円（小まめの繰上げ返済の結果、期間が短縮しています。）
今後28年間の団信保険料：約0万円
借換えの諸経費見込み　：約60万円【計：約800万円】
10年後の住宅ローン残高：約1335万円

金利がこの試算を上回る事も当然検討しなくてはなりません。
その上でどちらの方がリスクが高いかの判断ですので、難しいのですが、検討の材料としてご参考になれば幸いです。



『住宅ローンソムリエ®』(有)信共　代表取締役　中村 諭
　モーゲージプランナー[ＳＣＭＰ] / ファイナンシャルプランナー[ＣＦＰ(R)]　

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