住宅・不動産トラブル全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (6ページ目)
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絶対に間違ってはいけない自己破産のタイミング
任意売却推進センターのホームページは そのトップが 「◎絶対に間違ってはいけない自己破産のタイミング」 http://www.ninbaisuishin.com/index.php となっています。 これはには訳があります。 実は任意売却推進センターへ 相談する方のほとんどのが 「住宅ローン破産＝自己破産」 と思っている方が多いからです。 住宅ローン破産と自己破産はまったくの別物です。 ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅ローンの返済に行き詰まったら
まずはじめに考えなければならないことは、 リスケジューリングです。 通称リスケと呼ばれています。 融資をうけている金融機関と話しあって 現在の毎月の返済額の見直しをしてもらうのです。 ただし、気をつけなければならないことは あくまで返済期間満了までを視野に入れた リスケでなければ意味がありません。 次に、 毎月の返済額を引き下げたところで 根本的な解決には至りそうなければ いきなり自己破産などの...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅ローン問題を弁護士さんや司法書士さんへ依頼した場合
住宅ローン問題を弁護士さんや司法書士さんへ 依頼した場合に 注意していただきたいことがあります。 弁護士さんや司法書士さんは債務整理の 専門家ですが、不動産の売却については 結局、不動産業者に頼ることになります。 住宅ローン問題を含んだ債務整理の 場合には競売での処理ではなく ”任意売却を希望している” と要望してください。 そうしなければ、 競売で処理されてしまうことになるかもしれません。...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
離婚や相続物件の共有持分の売却について
有持分３分の１についてご相談です。親から相続した兄弟三人の名義の自分の持分を 御社に買い取っていただくことはできるでしょうか？ このような相談をいただくことがあります。 日本は不動産の所有は 民法上は単独所有を原則としています。 共有持分での所有の場合は 「共有物不分割禁止」 の定めを指定がなければ、各共有者は いつでも共有物の分割請求が出来ます。 分割の方法としては以下の３種類になります。 １現...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却推進センターは8月も無休で無料相談を受け付けています…
任意売却推進センターは8月も無休で 無料相談を受け付けています。 任意売却を成功させる秘訣は その仕組をよく理解していただくことと 信頼できる任意売却専門の不動産業者選びにあります。 任意売却推進センターにはこれまでの 数々の任意売却の成功例と 経験豊富なスタッフが揃っています。 債権者との交渉はもちろん、 滞納税や滞納管理費の難しい交渉など お任せください。 電話相談、メール相談、対面相談等...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却すると銀行口座は使えなくなりますか？
任意売却すると銀行口座は使えなくなりますか？ 任意売却しても銀行口座が 使えなくなることはありません。 ただし、 住宅ローンを借入している銀行の口座については それぞれの銀行により時期は違いますが 預金が残っているとロック（凍結）され いずれ遅れているローンの支払と 相殺され返済に回されます。 この銀行口座が給与などの振込銀行になっていると 引き出せなくなりますので注意が必要です。 そ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
海外など遠方からの相談
今はオリンピックの最中です。 ロンドンオリンピックで活躍する 日本人選手を毎晩応援しています。 4年間このオリンピックのために 毎日欠かさず練習を積んできて メダルを取る選手、 それに届かない選手、 さまざまですが世界で戦う 選手たちの姿は見るのもに 感動を与えてくれます。 任意売却推進センターへは 海外の遠方からの相談も多くあります。 その場合によくある質問として 任意売却するとき日本への...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
有持分３分の１の売却についてご相談です
有持分３分の１の売却についてご相談です。母から相続した兄弟三人の名義の自分の持分を 御社に買い取っていただくことはできるでしょうか？このような相談をいただくことがあります。日本は不動産の所有は民法上は 単独所有を原則としています。 共有持分での所有の場合は 「共有物不分割禁止」 の定めを指定なければ、 各共有者は いつでも共有物の分割請求が出来ます。分割の方法としては以下の３種類になります。 １現...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
定年過ぎて大きくのしかかる住宅ローン
定年を過ぎているのにまだ１０年以上もの期間の住宅ローンが残っていて 少ない給料と年金からの支払では苦しい。 どうしたらよいのでしょうか？ このような相談が多くきています。 今の日本ではこのように定年を超えてからの 住宅ローンの支払は厳しいものがあります。 駅のトイレ掃除やコンビニのアルバイトなど 定年を超えているであろう方の姿を時々見かけます。 皆さん全員が 住宅ローン返済のために働いているので...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
競売で処理された場合の滞納管理費・滞納税金
競売で処理された場合の滞納管理費・滞納税金 任意売却での処理ですと 滞納管理費は全て売却代金の中から 配分として、例外を除いて捻出してくれます。 例外とはあまりに高額の滞納ですと 競売での処理のほうがいい場合があるのです。 その場合は競売での処理となります。競売の場合の滞納管理費・滞納税金 の請求はどのようになるのでしょうか。 「滞納管理費はその滞納している本人と マンションの部屋に付いて回る...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
岐阜県多治見市の任意売却
岐阜県多治見市の任意売却 岐阜県多治見市の任意売却の取引がありました。 この岐阜県多治見市の方は すでに定年を回っていて残債務は2000万円以上あり 住宅ローンの残存年数はまだ、12年もあります。 地元で自営業を行ってきましたが、 昨今の経済状況下、売上、利益とも毎年尻つぼみでした。 はじめの相談の時、任意売却の事は ある程度勉強していらっしゃって 開口一番、 「任意売却するとブラックリスト...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却とペット事情
任意売却の際にワンちゃんやネコちゃんなど ペットを飼っている場合は 建物内部の臭いや痛みが激しい場合などは 売却が難航する場合があります。 最近はペットOKのマンションも多く、 過去の例ですとネコちゃん８匹とか ワンちゃん10匹とかの例もあります。 立地条件がよく、 建物の傷み具合が比較的軽度の場合は 売却できる可能性もありますが、 そうでなければ競売になってしまったりします。 これはこれ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
3年前の任意売却後の残債務の請求通知
いつもお世話になります。 本日、債権回収から、 下記の内容の書類が送られていきました。 昨年の11月にあなたの債権を譲受した。 という書類以来です。 内容は一括で支払うように書いてありました。 どのような対応をすればいいでしょうか？ また、任意売却が終了してから 3年目も経っているので 遅延損害金も多大な金額になっています。 アドバイスの程、よろしくお願いします。 このようなメールをいただ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅ローン危機の時の生命保険について－2
住宅ローン危機の時の生命保険について （ 2012-07-15 07:20:22 ） http://ameblo.jp/suishin14/entry-11302361951.html 前回のテーマの続きです。 「住宅ローンの返済が厳しくなったら 住宅ローンを借りるときに 団体信用生命保険（だんしん）に加入しているので 他の生命保険を解約してローンの返済に 当てるようにしては、、、」 ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却の際の競売の取り下げとは？
任意競売の場合は、ほとんどの債権者は 競売にかけた後でも競売の取り下げをして 任意売却に応じてくれます。 しかし、勘違いなさっている方がいらっしゃいますが、 任意売却に応じたからといって 先に競売を取り下げてくれるわけではありません。 売却代金と引換でなければいけないのです。 理由としましては、 競売を取り下げて任意売却出来る予定だったのが 何らかのアクシデントで 任意売却出来ない事態になった...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却や競売後の債務免除について－４
昨日からの続きです。 住宅ローン破産しても 債務免除はありませんが、 小額の一部金で残りを減免してもらえる 可能性があるように、 世間一般に思われているような ・・・自己破産しなければならない というようなことはありません。 自己破産は自分で選択するものです。 サービサー（債権回収会社）との 交渉が面倒だとか、 債務減免の交渉が自分では出来ないとかの方は お金はかかりますが、 法律事務所の...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却に対する誤解
任意売却に対しての誤解している方は多いです。 ・今までどおりの返済を続ける ・残債務分のローンを新たに組み直す ・追加担保の提供をしなければならない ・追加保証人の提供をしなければならない ・任意売却をするのにいくらか一部金を支払う など。 このような事は間違いです。 任意売却というのは 失業や減収、病気などで支払えなくなったから 競売にかけるよりは回収が多くなる方法として 行われるのです。 ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅ローン危機の時の生命保険について
住宅ローンの返済が厳しくなったら、 まず見直ししていただいきたいのが 生命保険です。 通常の住宅ローンは 「団体信用生命保険」 といって生命保険が 銀行が負担したり、 毎月のローン返済に 組み込まれたりしています。 この団体信用生命保険は 主債務者にもしもの不幸があった場合、 その時点での残りの財務が保険金により 相殺される保険です。 この団体信用生命保険は 住宅ローンを借りる条件になっ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
繰り上げ返済は、有効な方法か？
今の時代は「想定外の出来事」 が突然起こっても不思議ではありません。 本来は想定外の事などありないのですが、、、 ”めったに起こらない想定できること”を 「想定外の出来事」 と呼んでいます。 普段は忘れているだけです。 考えてみてください。 会社倒産、リストラ、病気、事故など 誰の身にも起こり得る 「想定内の出来事」 です。 わたしへのメール相談でよくいただくのが 「繰り上げ返済をしてなるべく...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
岐阜県多治見市／愛知県名古屋市住宅ローン問題無料相談会
岐阜県多治見市／愛知県名古屋市周辺の方の 住宅ローン問題無料相談会を行います。 ７月24日（火曜日） 岐阜県多治見市の方又は、 愛知県名古屋市周辺に在住の方の 「住宅ローン問題」の無料相談を受け付けます。 個別相談になりますから、予約が必要になります。 ご希望の方は相談内容と連絡先を明記の上メールするか、 下記フリーコールまでお電話ください。 ――――――――――――――――――――― 任意...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
一生の買い物はそう簡単にやめられない！
建売や注文住宅の契約・解約に関するご相談 受付中！
任意売却や競売後の債務免除について－3
昨日からの続きです。 では？住宅ローン破綻後の残債務を、自己破産などすることなく小額で減免するには？どうすればいいのでしょうか？その仕組みは？ 前回の説明で自己破産なしで免除すると「利益供与」とみなされ課税の対象になる・・・といいました。ですから、債務免除ではなく小額の一部金で残りを減免してもらいます。 具体的にはどうするかと申しますと、平成13年9月1日に債権回収会社（サービサー）制度という法改...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却や競売後の債務免除について－２
任意売却や競売後の債務免除について－２ 昨日からの続きです。金融機関や住宅ローン信用保証やなどはこの競売や任意売却が終わった後の無担保の「不良債権」の処理は自社では行いません。 昨日も書きましたが、貸したものを返してもらうことに会社の人材や資源を投入することは、そのかかったコストは丸々損なのです。それよりは新たに住宅ローンを組んできちんと支払ってくれる顧客の獲得に力を入れたほうが企業としては...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却や競売後の残債務について
住宅ローン破綻して任意売却なり競売なりで処理されて残った債務については、一般の相談者の方は新たにその残債務をローンとして組みなおして毎月、破綻する前と同じくらいの支払いを払い終わるまでしていくと勘違いされている方がいます。 たとえば毎月12万円づつの支払いをしていて住宅ローン破綻して1000万円の残債務が残る住宅ローン破綻した場合も破たん前の毎月12万円を新たなローンと言う形で組みなおして同...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
どんなに不況でも儲かる住宅ローンビジネス
金融の貸し倒れ率のことを 「デフォルト率」といいます。 いわゆる「貸し倒れ率」は 地域や時期によって違います。 しかし、 一般的に法人向け融資の デフォルト率（貸し倒れ率）は 2～3％ほどなのに対して、 住宅ローンのデフォルト率（貸し倒れ率）は 0.2～0.3％ほどとのことです。 最近の長引く構造不況や先の震災後は デフォルト率（貸し倒れ率）は 上がっていると思われますが、、 それでも企業向け融...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却WEB管理者募集中
任意売却推進センターでは、 任意売却WEB管理者を 激しく募集中です。 在宅でも勤務でもかまいません。 どうせ仕事をするなら、 社会貢献的要素が多く含まれる、 任意売却のWEB管理者の 仕事はいかがでしょうか。 仕事の内容は、 住宅ローン問題の解決を お手伝いするための Web管理の仕事です。 解決の暁には大変感謝されます。 こんな充実感の味わえる仕事は そんなにはありません。 以下の問い...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
リスケジュール（リスケ）とは？
住宅ローン返済におけるリスケジュール（リスケ）とは？ 住宅ローン返済が厳しくなったときや、 今後の返済が不安定と予測されるとき 住宅ローン金融会社へ相談して 今までの返済条件を変更してもらうことを リスケジュール（リスケ）と言います。 ではその返済条件の変更とは？ ・返済期間を延長して毎月の返済額を減らす方法 ・ボーナス併用払いをやめて、毎月の均等払いにする ・一定期間は元金を据え置きして...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
共有者である前夫が、自己破産をするとの知らせが・・・
神奈川県横須賀市の 中古マンションを共有名義で購入後、 離婚をしました。 住宅ローンの名義人は前夫で そのマンションには前夫が住み 住宅ローンを支払って行くことで 話がついていました。 今思えば離婚のときに 整理しておけばよかったのですが わたしが連帯保証人になったままでした。 そんな状態でもう５年も前の離婚ですから 忘れていたのですが、 先日、前夫が住宅ローンを残したまま 自己破産をすると...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅ローンの分割支払いには期限がある
住宅ローンの返済に限らず、 期限までに余裕があれば、 選択肢は多く残されています。 また、 精神的にも、 追い詰められた気持ちにはなりませんから 冷静な判断が出来ます。 しかしながら、 期限が押し迫っている状態で 解決の手立てが見つかっていなければ 焦るばかりで解決の手段は 狭まるばかりです。 期限までに余裕があれば、選択肢は多く残されています。 では？ 住宅ローン破産しそうな場合の ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅金融公庫の日立キャピタル債権回収より一括支払の催告書が…
広島県呉市に住むものです。住宅金融公庫の代理の日立キャピタル債権回収より一括請求が届きました。もう半年以上住宅ローンの支払いが出来ていませんでしたので毎日びくびくしていたのですが、任意売却にするよう勧める通知と一緒に届きました。このままにしておくと競売にかけられるようです。どうしたらいいのでしょうか？主人は病気のため働けず、わたしのパート収入だけで生活しています。 広島県呉市の方から このような...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
福岡県福岡市の住宅ローン問題相談開催
福岡県福岡市・福岡市周辺の方の 住宅ローン問題無料相談会を行います。 ７月１１日（水曜日）・７月１２日（木曜日） 福岡県福岡市の方又は、 福岡県福岡市周辺に在住の方の 「住宅ローン問題」の無料相談を受け付けます。 個別相談になりますから、予約が必要になります。 ご希望の方は相談内容と連絡先を明記の上メールするか、 下記フリーコールまでお電話ください。 ――――――――――――――――――――...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
建物の内部がごみ屋敷状態です。
任意売却をお願いしたいのですが建物の内部がごみ屋敷状態です。そのような状況ですと持ち主がかたずけてリホームなどしなければならないのでしょうか？ このような相談をいただきました。任意売却の場合は、現状引渡しでの売却も可能です。 がしかし、ごみ屋敷のようにあまりにもひどい状況ですと内覧してくれる人もいませんし、中古物件の買取業者さんに安く買い叩かれるだけです。 そこで任意売却推進センターでは綺...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却のメリットは？
任意売却のメリット １競売よりも高い金額で売却できる可能性があるので その分多くの返済が出来る。 ２残債務の返済については、債務者の生活状況に応じて 柔軟に対応できる。 ３競売と違い引越しの時期は、売主の都合で決められる。 ４競売と違い近所に知られることなく売却できる。 ５親子間売買や身内間売買など引っ越さなくても 良いように出来る可能性がある。 ６売却の仲介手数料などかかる諸費用は...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却を検討したほうがいい方
任意売却という方法はまだまだ一般的ではありません。 そこでどういう状況の方が任意売却を検討したほうが良いか 考えられるだけ列挙してみました。 参考にしてください。 ●苦しいながらも住宅ローンの返済はしているが いずれ支払えなくなりそうだ。 ●住宅ローンの残債務額以上で売りに出しているが 中々売れず手持ち資金が底をつきそうだ。 ●一般の不動産会社へ売却相談したが 残債務との差額を現金で...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
「至急！！売却不動産探しています」チラシのほんと？
このマンションをお探しの4人家族の お客様がいらっしゃいます。 ○○小学校の学区のお子様が二人と ご主人は趣味が自転車ですので バス便のマンションでも大丈夫です。 予算は3000万円で現金購入です。 このマンションを至急でお探しです。 とまあこのようなチラシ広告が ポストに投函されていませんか？ このようなチラシの内容は ●具体的な物件名 ●高めの予算 ●購入者の具体性 ●購入者のストーリー...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却の失敗例ー2（法律事務所へ依頼）
任意売却の失敗例ー2（法律事務所へ依頼） 一般の方は 住宅ローン破産問題の相談となると はじめに思いつかれるのが 法律事務所や法務事務所の 弁護士さんや司法書士さんです。 消費者金融やクレジット、 その他の住宅ローン以外の借金問題なら 法律事務所や法務事務所の 弁護士さんや司法書士さんで 間違いではありません。 しかし、 住宅ローン破産問題は、 任意売却専門の不動産会社に 相談するのが一番で...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
NPO法人、特定非営利活動法人の任意売却
インターネットを検索すると NPO法人、特定非営利活動法人で任意売却業務を行っているところがあります。 他人さまの商売にけちをつける気はありませんが 以下のような相談をいただきましたので 自分でも詳しく調べてみました。 その NPO法人、特定非営利活動法人 の ホームページが以下のようになっていました。 「NPO法人○○相談 特定非営利活動法人 費用は無料」 われわれは非営利法人です。 ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
電車の人身事故で大混雑
電車の人身事故で大混雑です。
この時間のしかも土曜日の昼間の人身事故ですから
電車に飛び込み自殺でしょうか。
この住宅ローン破産の任意売却の仕事をしていると
どうしても住宅ローン破産苦の
飛び込み自殺でなければと思ってしまいます。
何度でも書かせてもらいますが
「住宅ローン破産は
死んで詫びる必要はありません」
住宅金融支援機構（旧公庫）
住宅ローン信用保証、
債権回収会社（サービサー...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
静岡県伊東市の「伊豆シャボテン公園」静岡地裁 沼津支部から競…
静岡県伊東市の老舗テーマパーク「伊豆シャボテン公園」の土地・建物が、静岡地裁 沼津支部から競売開始決定を受けたことがわかった。http://matome.naver.jp/odai/2134044575002170901 伊豆シャボテン公園が競売にかけられているとのことです。 伊豆と言えば伊豆シャボテン公園というぐらい メジャーな施設です。 まあぁつっ、今はどうだか分かりませんが、、、 この伊豆...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
会社経営破綻と住宅ローン破綻は、会社分割と任意売却が有効。
会社経営などの事業を営んでいるが、会社の事業資金などの借り入れの返済が厳しくて、「中小企業金融円滑化法」により、事業資金の借り入れの返済も住宅ローンの返済もリスケしている人は多いでしょう。 この中小企業金融円滑化法は2013年3月で終了します。もともとは3年前に当時の亀井静香金融相により1年間だけの時限立法として施行されました。しかし、１年経っても日本経済の回復はなく更に今年の4月から3回目の延長...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
北海道札幌市の任意売却
北海道札幌市の方の任意売却の取り引きが北洋銀行岩見沢中央支店でありました。
失業してしまい、それがもとで離婚になり、
すでに自己破産されていました。
本来ならこの北海道札幌市の方は自己破産していますから、
このままにしておけば債権者は
競売にかけて回収する事になるのですが実は、
共有者兼連帯保証人に別れた元奥さんの
父親がなっておられたのです。
この父親にはローンを払い終わった自宅があり
ほってお...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却の失敗例ー１（一般の不動産会社へ依頼）
任意売却の失敗例ー１ 住宅ローン破産して、 オーバーローン状態の住宅の処分は 専門会社へ依頼しないと 失敗することがあります。 任意売却に精通していない 不動産業者への依頼は 慎重にすべきです。 任意売却に限らず 駅前にあるような普通の不動産会社や 任意売却専門でない 大手の不動産会社に オーバーローン状態の住宅の 査定依頼をすると失敗するケースが しばしば御座います。 失敗の一番は査定額...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
父の家が競売に、息子でも入札できますか？
父親の住宅が競売になります。わたしたち家族も2世帯で同居中です。競売には実の息子である私も入札できるのでしょうか？それから、競売の場合は住宅ローンは組めるのでしょうか？ 競売の入札は以下者意外はたとえ親子であっても問題ありません。 ①債務者本人②裁判所により買受申し出人の資格を制限した場合（農地などの場合は農業従事者資格が必要）③下記のいずれかに該当する者 ・談合、入札妨害、売却の適正な実施妨害し...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
公売とは？競売とは？
競売については一般的ですから ある程度ご存知の方も多いかもしれませんが、 公売についてはあまり知られていません。 公売とは？ 所得税・市県民税・健康保険税など その他自治体や税務署などの税金を滞納した場合に 他自治体や税務署など の公的機関が 滞納している人の不動産などの財産を差押して 裁判所の競売と同じように入札方式により 強制的に売却して滞納税の回収を はかる制度のことを公売といいます...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
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