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不動産売買全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信

不動産売買全般 に関する コラム 一覧

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買ってはいけない!? 「売るとき価格(資産価値)が下がりやすいマンション」とは?

買ってはいけない!? 「売るとき価格(資産価値)が下がりやすいマンション」とは? 購入時点では、一生住むつもりと思っていたマンションでも、長い人生には事情が変わり、途中で、売却したり、貸したりする場面に出くわすことがあります。 それならば、途中で売却することになったときに、価格が落ちてしまうマンションではなく、できれば、価格が落ちないマンションにしたいものです。 では、どのようなマンションが将来、価格(資産価値)が下がってしまうのでしょうか?   次のような条件は売却時...(続きを読む

後藤 一仁
後藤 一仁
(公認不動産コンサルタント)
公開日時:2012/02/19 17:49

「15階建てマンション」と「高さ45m」の秘密

「15階建てマンション」と「高さ45m」の秘密 マンションのなかでも、高さのあるマンションを建てるとき、高くなるほど法規制が厳しくなることから、分譲業者は、ひとつの基準値である『45m』以内に抑えて設計することが多いのですが(高さ45mを超えると複雑な構造計算が要求され、確認申請審査期間が延長されたり、コストが高くなる可能性があります)、 実はこの『高さ45m以内』に何階までのマンションを建てているか?ということが、マンションを購入する側から...(続きを読む

後藤 一仁
後藤 一仁
(公認不動産コンサルタント)
公開日時:2012/09/06 21:49

「狭い都心マンション」 と 「広い郊外マンション」 どっちが得?

「狭い都心マンション」 と 「広い郊外マンション」  どっちが得? はじめてマンションの購入を検討するときに、専有面積が多少狭くても「都心の利便性が高いマンション」を購入するのがよいのか、都心から離れた郊外など多少交通が不便な立地であっても「広さと価格を重視するマンション」を購入するのがよいのか、迷うことがあります。 実は、この2つのパターンの考え方には、パターンによって ある共通した思考の傾向性がある場合があります。 それは、「狭くても利便性を重視するマンシ...(続きを読む

後藤 一仁
後藤 一仁
(公認不動産コンサルタント)
公開日時:2012/03/06 14:46

価格(資産価値)が落ちないマンションの条件とは?

価格(資産価値)が落ちないマンションの条件とは? 10年前に5,000万円で購入したマンションを売却したところ、5,150万円で売却でき、一方、10年前に4,500万円で購入したマンションが、売却価格3,500万円になってしまいました。 この差は、いったい何でしょうか? この事例の5,000万円のマンションとは、「山手線のある駅から徒歩3分、大手デベロッパー分譲(当初新築)の70㎡の3LDKで、10階部分、南西角部屋、陽当たり眺望良好」でした...(続きを読む

後藤 一仁
後藤 一仁
(公認不動産コンサルタント)
公開日時:2012/02/06 21:41

「湾岸タワーマンション」は「首都直下地震」が起きても安心か?

「湾岸タワーマンション」は「首都直下地震」が起きても安心か? 東京は(島部を除き)、関東大震災以来、90年近く、「震度6」以上の揺れを経験していません。 この期間に高度経済成長を遂げ、首都機能の一極集中が進みました。 競うように建物の高さは、どんどん高くなり、繁栄を象徴するかのように超高層建物は増え続けました。気付いてみれば、海のギリギリ寸前のところまで超高層建物が建っている光景に驚かされる方も多いことと思います。 ところが、今、「マグニチュード7級の...(続きを読む

後藤 一仁
後藤 一仁
(公認不動産コンサルタント)
公開日時:2012/05/18 18:08

他人のものが自分のものになる!? 「取得時効」

通常、「時効」といえば、「お金を貸して返済してもらえる権利は10年で時効になる(10年経つと失う)」などといった意味合いの、権利を一定期間で失う「消滅時効」が思い浮かびます。 しかし、忘れてはならないのが、反対に、一定期間で権利を得る「取得時効」です。 実は、『自分の所有ではないことを知っていても、所有の意志をもって、平穏・公然に20年占有すれば、自分のものとなる』のです。 そして、『自分に...(続きを読む

後藤 一仁
後藤 一仁
(公認不動産コンサルタント)
公開日時:2012/08/26 14:05

仲介手数料・・・必要?不必要?

よく、物件の広告を持っていらっしゃる方の中に 2つのかん違いがあります。 ● 広告物件を購入する時にはすべて仲介手数料が必要だと思っている。 ● 物件は広告を配布している会社の物だと思っている。 広告をよく見てみると、取引態様に・・・            <媒介>  ''<売主>''  ''<代理>'' と書いてあるはずです。 こ...(続きを読む

徳本 友一郎
徳本 友一郎
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/04/13 17:43

建築確認済証(建築確認通知書)と検査済証

中古の建物を売却する際に、「検査済証はありますか?」と聞かれることがあります。 建物を建てたときや購入したときの書類は保管していても、その中に「検査済証」が確かにあったと覚えている方は多くないでしょう。 また、建物建築時の書類として、似たようなものに「建築確認済証(建築確認通知書)」があります。 今回は、「建築確認済証(建築確認通知書)」と「検査済証」との違いを簡単に...(続きを読む

永田 博宣
永田 博宣
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2010/03/17 10:00

銀行の住宅ローンとフラット35の審査のちがいとは?

ファイナンシャルプランナーの菊池です。 住宅ローンと言えば銀行の変動金利商品が人気です。 しかし、そろそろ、全期間固定のフラット35の出番も増えそうです。 新政権に代わり、住宅ローンの金利が上昇する可能性が以前より高まったからです。 銀行の住宅ローンと住宅金融支援機構のフラット35では、審査の特徴が、ちょっとだけちがいます。 それは、 銀行は借り...(続きを読む

菊池 英司
菊池 英司
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2013/01/28 22:30

土地の調査②~登記内容の確認

土地の調査②~登記内容の確認 登記がなされた一筆の土地は、所在(場所)、地番、地目、地積、所有者及び土地に付いている権利関係を明示しています。 【表題部】(土地の表示)で示される内容 所 在・・・東京都○○市○○町○丁目(住宅地図で確認できます) 地 番・・・○○番○(住所とは必ずしも一致しません) 地 目・・・宅地、山林、畑等(現況とは必ずしも一致しません) 地 積・・・○○㎡(現況とは必...(続きを読む

森田 芳則
森田 芳則
(不動産コンサルタント)
公開日時:2013/03/15 19:14

容積率とは

販売図面の見方・・・その9 【容積率とは】   敷地面積に対する延べ床面積の割合です。  つまり、その敷地にどれぐらいの規模の建物(延床面積)を建てられるか?  をあらわす数値です。  ●住居系は一般的に・・・   80%・100%・150%・200%     ●非住居系(商業系・工業系)・・・   200%・300%・400%以上などが各地域に...(続きを読む

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/07/20 15:10

不動産の共有

不動産は誰か一人だけではなく、複数の人で所有することもできます。 この状態を「不動産の共有」といい、共有者(所有者)は、その不動産を持分割合で所有することになります。 共有持分について、不動産を購入しようとしている方から、「持分はどのようにすればいいのでしょうか?」「持分を自分たちで勝手に決めてもいいですか?」と質問されることも少なくありません。 この機会に「不動産の...(続きを読む

永田 博宣
永田 博宣
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2008/12/15 06:00

「第三者による占有」について

「第三者による占有」について 不動産売買の重要事項説明書における 「第三者による占有」についてです。   契約書等において、第三者とは、 買主および売主等の当事者以外の人を指します。   不動産の取引においては、売主の親族や賃借人等が 建物を使用している場合にその使用根拠(賃貸借契約内容等) を説明する項目です。   実務的なポイントとしては、その内容を具体的に確認しておくことです。 まずは、占有者が引渡...(続きを読む

真山 英二
真山 英二
(不動産コンサルタント)
公開日時:2010/11/28 23:00

都市規模とジップの法則

都市規模とジップの法則 みなさんこんにちは、リヴァックスの巻口です。 今日は少し雑学的なお話をさせていただきます。みなさんはジップの法則(Zipf's law) という言葉をきいたことがありますか?ジップの法則とは、出現頻度がk 番目に大きい 要素が全体に占める割合が1/k に比例するという経験則です。簡単に言えば、ある 順位づけされたデータを比較すると2位は1位の1/2、3位は1位の1/3の規模になる という...(続きを読む

巻口 成憲
巻口 成憲
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2011/08/22 12:04

マンションの「杭の深さ」と「地盤」とのアヤシイ関係とは?

マンションの「杭の深さ」と「地盤」とのアヤシイ関係とは? よく、マンションの販売モデルルームなどで、営業員から、例えば、 『このマンションは、杭を地中60mの深さまで、数百本も打っているので安心です!』などといった説明を受けることがあります。 マンションを売っている、いわばプロからそれらしく説明されると『そうか、杭を60mもの深さまで、しかも数百本も打っているのなら安心だな』と思ってしまいます。 分譲マンションは、ほとんどの場合、地盤の堅さを示すN値...(続きを読む

後藤 一仁
後藤 一仁
(公認不動産コンサルタント)
公開日時:2012/11/17 02:31

国も地方自治体も高齢者向け優良賃貸住宅の供給を進めています

前回のコラムで高齢者円滑入居賃貸住宅の登録・閲覧制度をご紹介いたしました。ました。今回は、その中でも優良な賃貸住宅の供給促進策を紹介します。 その制度が国土交通省が推進する【高齢者向け優良賃貸住宅】です。 ここで、供給しようとしている住宅は、「バリアフリー化」されていて、「緊急時対応サービス」の利用が可能な賃貸住宅です。 また、高齢者の生活支援のために、任意の付加的サービスを提供したり、社会福祉...(続きを読む

吉野 充巨
吉野 充巨
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2012/06/10 16:00

【任意売却】費用はいくら?

【任意売却】費用はいくら? こんにちは。(^_-)☆ シナジー・マネージメント  高橋です。 お客様からよくある質問↓ 「御社へのお支払いはいくらでしょうか?」 と聞かれます。 弊社は、任意売却に至ったときにのみ、 仲介手数料 を成功報酬で頂きます。 仲介手数料とは? 宅建業法で定められている不動産業者がいただく報酬↓ 売買代金が 200万以下は、売買代金の5%+消費税 2...(続きを読む

高橋 愛子
高橋 愛子
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2013/01/20 16:57

住宅購入のポイント②~選定ポイントの確認

選定ポイントの確認 一戸建住宅の取得にもⅠ建売住宅購入Ⅱ建築条件付土地購入+建築請負、Ⅲ既に保有する土地に建築請負という三つのパターンが考えられますが、Ⅲは基本的に建替えが主体ですので除いて分析します。 住宅購入を考えるとき選定のポイントとして、①場所②価格③駅からの距離④環境⑤間取⑥広さ⑦日当り⑧子供の学区⑨仕事先へのアプローチ⑩親元への距離⑪その他etc.と何点か挙げられますが、伺います...(続きを読む

森田 芳則
森田 芳則
(不動産コンサルタント)
公開日時:2013/03/14 13:40

土地の調査⑤~役所調査(都市計画の2)

土地の調査⑤~役所調査(都市計画の2) 都市計画課での調査には、用途地域の確認を済ませた後にもいくつかでてきます。 これらの大半は、実際に建物を建築するに際しての個別の内容についての調査となり、根拠となる規定は建築基準法に定められているものが殆どとなります。 建物を建築する際には、用途地域ごとに色々な制限が設けられていて、先ず最初に、その土地の上にはどのくらいの大きさの建物を建築できるかとい...(続きを読む

森田 芳則
森田 芳則
(不動産コンサルタント)
公開日時:2013/03/15 19:16

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【32:位置指定道路の調査とリスクヘッジ 実践編④】

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【32:位置指定道路の調査とリスクヘッジ 実践編④】 今回の物件は、建築基準法の道路が出来た当時、本地である地番787-9は 未接道でした。   それを販売分譲するにあたって、道路ラインと本地の隙間にある土地を購入し、 本地に取り入れることで接道要件を満たした物件でした。     しかし、ここで一つ確認しておかなければならないポイントがあります。   それは、本当に指定された道路部分に沿った測量・分筆・本地への合筆 だったのかどう...(続きを読む

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
公開日時:2013/03/27 17:46

共有の不動産(土地・建物・マンション)持分のみ買取ります!大田区目黒区品川区

共有の不動産(土地・建物・マンション)持分のみ買取ります!大田区目黒区品川区   共有の不動産(土地・建物・マンション)持分のみ買取ります! 《ケース1》 離婚をしたいのですが夫婦2人名義で買ったマンションに離婚後も主人が住み続けることに・・・ 離婚後も私(妻)の名義が残るのはイヤなので、私の持ち分を主人に買い取ってもらいたのですが、 主人はリストラに会い収入もなくローンが組めない状態です。 贈与といっても税金のこともあるし、他人になる以上、高額の贈与はする気にはなれ...(続きを読む

鈴木 豪一郎
鈴木 豪一郎
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2013/09/06 18:11

建物の老朽化は深刻な問題になる

広島の土砂災害により、日本国民の災害に対する意識が高まっているように感じます。 ご自分のお住まいを、ハザードマップで確認した人も多いかと思います。 災害についての備えは、一時的なものに終わらせず、日頃から怠らないように心掛けてほしいと思います。 不動産には、災害だけでなく、大小、様々なリスクがあります。 100%、パーフェクトな不動産はありません。 リスクの多くは、発生する確率が低く、問題...(続きを読む

菊池 英司
菊池 英司
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2014/08/24 12:13

専任媒介には危険がいっぱい part-2

part-1 では、一般媒介が望ましいと、お話しました。 その理由は、専任媒介業者を見極めるためです。   ★☆ここが肝心です!☆★ 大事なことですからもう一度いいます。 一般媒介を締結する理由は、専任媒介業者を見極めるためです。   このことを、忘れないで下さい。 一定期間、一般媒介契約を締結し何社か不動産業者の対応を見ます。 実は、この期間も...(続きを読む

大川 克彦
大川 克彦
(不動産コンサルタント)
公開日時:2006/06/18 00:06

プラン作成

プラン作成 『府中の家!』のラフプランが出来ました・・・   1階部分は、茶室です。 正直、私は茶室のことは良くわかりませんが、お施主様・施工店社長・設計士2人と協力してここまできました!   2階部分が住宅になります。 対面キッチン、吹き抜けのリビングからロフトへとつづきます・・・ 寝室は和室+サンルーム・・・ 和室の下は引き出しつき・・・ 洗面所を広くしたの...(続きを読む

大川 克彦
大川 克彦
(不動産コンサルタント)
公開日時:2007/01/22 00:00

ステ看板に購入する物件はない!・・・その2

【不動産業界の裏話:捨て看板】 看板を貼って警察に捕まると必ず言われるのは・・・・ おまわりさん:「お前は誰の指示でこの看板を張ったんだ!??」 と聴かれます。 その時・・・・たとえ会社.上司の指示であっても 不動産営業:「自分自身の意思で張りました。」と言わなければなりません。 もし・・・・ 「会社・上司の指示...(続きを読む

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
公開日時:2007/09/13 20:41

ステ看板に購入する物件はない!・・・その3

住宅探しの情報源・・・その4 【不動産業界の裏話:ステ看板】 ●不動産業者からみたメリット 不動産会社は、違法なのに何でステ看板を貼るのでしょうか? それなりの理由があるのです。 1:広告のスピードとしては抜群。 物件が発表 ⇒ 文字書き作成 ⇒ 看板貼り付け この作業は早ければ2時間ほどで終わります。 2...(続きを読む

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
公開日時:2007/09/13 20:42

駅から「バス○○分」の基準は?

販売図面の見方・・・その2 【駅からの距離は?】   駅から「バス○○分」の基準は? これは一般的に各バス会社の所要時間表示で記載されています。 この場合も、待ち時間や渋滞などは考慮していません。 マイホームを購入して一番多くバスを利用する時間帯は、もちろん通勤時間帯 だと思われます。 当然、一番混雑している時間です。 表示よりも早い可能性は少...(続きを読む

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/01/21 10:11

『折込チラシに買う物件は無い』土地編vol1業者/個人

建売はイヤっ!!土地を買って、注文で家を建てたい。 これって夢ですよね。(何を隠そう、私・徳本も購入したのは建売ですから・・・。) では、チラシの中で希望の土地をどのように探せばよいのでしょう? 紙面のほとんどは新築物件です。 とくに土地物件の中で ●価格帯3〜5千万 ●広さ20〜30坪 ・・・少ないですよね。 これはなぜだかわかりま...(続きを読む

徳本 友一郎
徳本 友一郎
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/04/03 14:55

仲介手数料って・・・

仲介手数料って・・・ 媒介契約には ○一般媒介契約:依頼者は重ねて数社に売買の依頼ができる ○専任媒介契約:依頼するのは1社ですが、自分で相手を見つけることもできる ○専属専任媒介契約:1社だけに依頼する契約で、自分が相手を見つけることはできない がありますが 購入時の媒介は『一般媒介契約』が主に取り交わされています。 この媒介契約を結ぶことによって、「媒介業...(続きを読む

徳本 友一郎
徳本 友一郎
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/06/07 10:45

建ぺい率って何?

販売図面の見方・・・その7 【建ぺい率とは】   敷地面積に対する建築面積の割合です。  建築面積とは敷地を上空から見た場合の建物が建てられている面積です。  逆を考えるとどれだけ空地を残すべき地域かがわかります。    ●住居系は一般的に・・・   30%・40%・60%    ●非住居系(商業系・工業系)・・・   60%・80%などが各地域に...(続きを読む

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/07/10 09:21

〜いい営業マンを見極める5つの質問〜1つ目

★質問1 「その物件はご覧になってますか?」 問い合わせをした物件を最初に案内してもらう時に 営業マンはその物件を見ているのかを聞いてみましょう。 「私がお客様の担当です」と言われても、物件を見ていないのでは 話になりませんよね。 そんなことあるの? と思われるかもしれませんが 広告に掲載されている物件は、あくまでも反響を入れるための物件...(続きを読む

徳本 友一郎
徳本 友一郎
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/07/24 12:00

〜いい営業マンを見極める5つの質問〜2つ目

★質問2 「この物件をご存知ですか?」 もしくは、 「○○不動産のチラシに載っていた物件ってわかります?」 と言って、他社の広告に掲載されている物件のことを聞いてみましょう。 この質問の意図は、本当に知りたい物件ではなくても、 希望のエリアの物件をどのくらい知っているのか確かめるためです。 いい営業マンは常にアンテナを張っているので 自分の会社...(続きを読む

徳本 友一郎
徳本 友一郎
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/07/25 11:00

〜いい営業マンを見極める5つの質問〜3つ目

★質問3 「お住まいはどちらですか?」 その後に、「それは購入されたのですか?」と聞いてみましょう。 聞きにくい質問かもしれませんが、 営業マンがお客様の立場を経験したことがあるかどうかは とても大切な要素です。 (明らかに新卒と思われる担当者には聞けませんけどね) 何か事情があれば話は違いますが、本人が借家住まいであるのに、 「今が買い時です...(続きを読む

徳本 友一郎
徳本 友一郎
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/07/25 12:00

〜いい営業マンを見極める5つの質問〜4つ目

★質問4 「取扱い件数は何件ぐらいですか?」 「何年ぐらい業界にいらっしゃるのですか?」と聞くよりも 何件ぐらい契約を取り扱ってきたのかを聞きましょう。 100件あれば、100通りのケースが考えられるのが不動産取引です。 税制改正や建築基準法の見直しは毎年ありますし、 物件相場も常に変動しています。 経験年数が短くても、最近の取扱い件数が多け...(続きを読む

徳本 友一郎
徳本 友一郎
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/07/26 11:30

〜いい営業マンを見極める5つの質問〜最後の質問

★質問5 「少し無理な交渉をしてみる」 間取りの変更や価格交渉など、「無理だろうな」と思うことを 聞いてみましょう。 気に入る物件が見つかる前に、ジャブを打ってみるのです。 露骨に嫌な態度を見せたり、営業マンの主観で「無理だと思いますよ」 と言われ、交渉さえしてくれなそうでしたら担当者チェンジですね。 気に入った物件が見つかった時は、何かしら...(続きを読む

徳本 友一郎
徳本 友一郎
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/07/26 12:00

土地購入時の隠れたコスト!!

駅からは少し遠いけど、環境もよく整地された土地。 近くには緑が多い遊歩道がある。 「これだっっ!」 予算内で間口も広いし、この土地なら気に入ったプランが入りそう。 そのまま、不動産会社に行って資金計算を。 でも、ちょっと待ってください。 それで大丈夫ですか?       注文建築を建てたいので、土地探し。              ↓  ...(続きを読む

徳本 友一郎
徳本 友一郎
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/09/19 12:00

「無料査定」は高くつく??

前回の「求むチラシ」と同じような広告で「無料査定チラシ」 というのがあります。 ・30分でスピード査定 ・コンサルタントが無料で査定 ・無料価格査定実施中 のようなキャッチコピーがあるチラシです。 「無料なら、自宅がいくらぐらいするのか聞いてみよう!」 そんなお客様からの問い合わせを営業マンは待っています。 もちろん、 ...(続きを読む

徳本 友一郎
徳本 友一郎
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/09/22 11:00

「いきなり物件探しから始める失敗パターン」とは?

不動産購入に失敗される方は、「アバウトな予算」で「物件探し」 から始めたことが大半の原因です。 「最近、友人や職場の同僚が家を買ったから、          同じぐらいの予算で自分も買えるのでは?」 「今の家賃を払っているのなら、       同じ支払いで買ってしまったほうがよいのでは?」 と短絡的な考えで物件探しを始めたりするケースが多いのです。 ...(続きを読む

徳本 友一郎
徳本 友一郎
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/10/30 12:00

資産価値の下がりにくい土地選び『環境rと駅距離』

資産価値の下がらない土地選びのポイントの2回目です。 それは、「環境と駅からの距離」のバランスです。 住まいを目的として購入を考えている方の大半は、 「環境の良さ」を求めています。 日頃、ヒアリングをしていて、 優先順位で常に上位に出てくる条件の一つです。 一般的に環境が良い場所とは、 ・住宅地で区画が整然とされている ・近くに公...(続きを読む

徳本 友一郎
徳本 友一郎
(不動産コンサルタント)
公開日時:2008/11/02 12:00

平米単価と坪単価

先日、国土交通省より公示価格が発表されました。 全国平均(全用途)で前年比0.4%上昇となり、16年ぶりにプラスに転じたそうです。 地方圏ではまだ地価の下落は続いているようですが… さて今回は、発表された公示価格に関する意見については他に譲るとして、公示価格の「単位」について考えてみましょう。 例えば、「500,000円/平方メートル」と書いてあれば、1平方...(続きを読む

永田 博宣
永田 博宣
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2008/11/19 18:00

相場より安い土地

インターネットや新聞の折込広告などで、土地・一戸建を探していると、「これは安い!」と思える物件が出てくることがあります。 ところが、実際に資料を取り寄せてみると、「安い理由」があるのが普通です。 旗竿地(敷地延長、路地状敷地などとも言う)であったり、借地であったり、ときには、道路が狭くて車両進入不可といった土地だったりします。 こういった土地は、通常、相場よりも...(続きを読む

永田 博宣
永田 博宣
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2008/11/21 06:00

手付解除

不動産取引における手付金は、特別の約定がなければ、民法により「解約手付」と推定されます。 これにより、買主は支払った手付金を放棄することにより、売主は受領した手付金の倍額を支払うことによりそれぞれ契約を解除できます。 この解除には、特別な理由は必要ありません。 民法では、手付解除ができるのは「相手方が履行の着手をするまで」とされています。 しかし、「何をもっ...(続きを読む

永田 博宣
永田 博宣
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2008/11/28 18:00

抵当権等の抹消

売買の目的物件に抵当権等がついていると、その担保権が実行された場合、買主は所有権を失うことになります。 また、賃借権等が設定されていると、目的物件の使用、収益的機能が著しく損なわれることになります。 そこで、不動産売買契約書においては、売主は売買の目的物件について買主の所有権の行使を阻害する一切の負担を取り除かなければならないことを定めているのが一般的です。 売買契約...(続きを読む

永田 博宣
永田 博宣
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2008/12/03 18:00

一括決済

不動産の売買では、売買契約と残金決済および登記が別々の日に行われることが一般的です。 高額であるため、買主が融資を利用したり、売却物件に抵当権等が設定されていたりするためです。 簡単に説明すると、以下のような流れになります。 ■売買契約時 売買契約締結、手付金の授受 ■売買契約から残金決済までの間 融資の手配(買主)、抵当権抹消のための手続き・引渡し...(続きを読む

永田 博宣
永田 博宣
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2008/12/04 06:00

借地借家法と旧借地法・旧借家法との関係は?

借地借家法の施行によって、旧法である「借地法」「借家法」「建物保護ニ関する法律」は廃止されましたが、旧法において成立した既存の借地・借家関係については、借地借家法の規定のうち、契約の更新に関する部分には適用されず、引き続き旧法の規定が適用されます。 新法が完全に適用されるのは、原則として、借地借家法の施行日(平成4年8月1日)以降に成立した借地・借家関係についてだけであり、それよりも前に成立して...(続きを読む

永田 博宣
永田 博宣
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2009/01/08 10:00

3,000万円の特別控除と住宅ローン控除

居住用の不動産を売却して譲渡益が発生しても、3,000万円の特別控除が利用できれば、税額がゼロとなるケースが多いでしょう。 ただし、同時に買換えをした場合、3,000万円の特別控除を利用すると住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。 つまり、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除の併用はできないのです。 そのため、上記のようなケースでは、3,000万円の特別控...(続きを読む

永田 博宣
永田 博宣
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2009/06/03 10:00

時代遅れになった不動産仲介手数料 vol.1

昨今の新聞では、ネット証券会社が競うように手数料引き下げを行う記事を良く目にします。 ネット上には取引手数料の比較サイトまであり、「手数料がいくら掛かるのか?」ということは、取引の窓口となる証券会社を選ぶ大きな要素となっています。 それでは、不動産売買における仲介手数料はどうかというと… 「仲介手数料を比較する」という発想を持つ方さえ少ないのではないでしょうか。 知ってるようで実は...(続きを読む

中石 輝
中石 輝
(不動産業)
公開日時:2009/07/21 02:46

分割された土地の売主が個人の場合

Q「個人の売主が売り出している、3区画に区割りされた土地の一角を購入しようとしたところ 個人の売主が複数区画の不動産を販売する場合、宅建業法に触れるとアドバイスを受けました。どういう意味なのでしょうか。また、買主側にとってのデメリットはあるのでしょうか?」 A「取引は一般的に民法を元に取引されますが、宅地建物の取引については民法ほか各法律以外にも宅地建物取引業法(以下業法)によって、...(続きを読む

徳本 友一郎
徳本 友一郎
(不動産コンサルタント)
公開日時:2009/12/27 16:05

更地を買った場合の住居表示

Q「更地を購入したのですが、住所が●丁目●番までしか確認できません。どうしてでしょうか」 A「住居表示(住居番号といいます)●丁目●番△号の△号の部分は、建物に付けられる番号で、新築の際、建築主からの申請により住居番号を付定することになっています。 また、混同しやすいのが地番と住居表示です。地番と住居表示は全く異なるもので、地番は登記簿上の番号で法務局で管理されており、住居表示...(続きを読む

徳本 友一郎
徳本 友一郎
(不動産コンサルタント)
公開日時:2010/02/10 19:19

土地査定・一戸建査定に向けての準備

土地や一戸建を売却する際には、揃える書類や調査する事項はわりと多いものです。 通常は、売却を依頼した不動産会社が書類の入手や調査をおこないますが、中には隣接地との道路や境界に関する覚書等、土地所有者でなければわからないこともあります。 また、借地権であれば原則として土地賃貸借契約書は当事者しか保有していません。 土地や一戸建の査定のために不動産会社の担当者と会うときに...(続きを読む

永田 博宣
永田 博宣
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2010/03/15 10:00

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