不動産売買全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (8ページ目)

2012年1月4日の読売新聞によれば、ＪＲ東日本が山手線の品川―田町駅間（東京都港区）で、約４０年ぶりに新駅を建設することがわかり、２０１３年度に新駅を含む周辺の再開発工事の着工を目指すとのことでした。大規模なオフィス街や商業施設の建設も予定されているそうです。 新駅が予定されている場所は、両駅間の港区港南、芝浦付近で、品川駅の北側約１キロの地点だそうです。両駅間は２・２キロと現在は山手線の駅間...（続きを読む）

後藤 一仁

（公認不動産コンサルタント）

今回のコラムでも、下の画像①を見て不自然と感じる部分はないか観察してみてください。   現地での物件は高台になっており、擁壁の上に更地があります。       どうでしょう？違和感を感じとれたでしょうか？     コラム2では物件の間口上に敷地への出入りに障害物についてお話しましたが、 今回は障害となるような、電柱、標識、街灯、ガードレールなどは特にみあたりません。    ...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

10年前に5,000万円で購入したマンションを売却したところ、5,150万円で売却でき、一方、10年前に4,500万円で購入したマンションが、売却価格3,500万円になってしまいました。 この差は、いったい何でしょうか？ この事例の5,000万円のマンションとは、「山手線のある駅から徒歩３分、大手デベロッパー分譲（当初新築）の70㎡の3LDKで、10階部分、南西角部屋、陽当たり眺望良好」でした...（続きを読む）

後藤 一仁

（公認不動産コンサルタント）

当事者が多くなればなるほど、 物事がスムーズに進まなくなることは良くありますが、 不動産取引も同じです。 不動産の購入や売却時に、 不動産コンサルタントや親類縁者、 または友人に相談する人がいます。 別に相談すること自体悪いことではありませんし、 そうした助言は、 結論を出すまでの重要な検討材料となるはずです。 お...（続きを読む）

楯岡 悟朗

（不動産コンサルタント）

当社では、宅建業法で説明が定められている「重要事項説明書」「売買契約書」とは他に、 『物件調査報告書』を作成し、同時に説明しています。   その添付資料の中には、「重要事項説明書」では説明しないことや、 物件そのもの問題というよりは、その地域、その場所の特色のような情報も載せています。   そしてこれらの情報は、不動産の専門知識や、経験値から育まれる洞察力が必要となる 不動産の現...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

当社では、宅建業法で説明が定められている「重要事項説明書」「売買契約書」とは他に、 『物件調査報告書』を作成し、同時に説明しています。   その添付資料の中には、「重要事項説明書」では説明しないことや、 物件そのもの問題というよりは、その地域、その場所の特色のような情報も載せています。   そしてこれらの情報は、不動産の専門知識や、経験値から育まれる洞察力が必要となる 不動産の現地調...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

こんにちは。アドキャストです。 Youtube動画公開のお知らせです。 今回のテーマは、 『FPが教える資産価値があがる 中古マンション購入術』 新築マンションの価格が高騰し 中古マンションへのニーズが高まっております。 失敗しない住宅購入をしていただくため、 気にしなければならないポイントが 独自にある「中古マンション」。 どういった物件を選ぶべきか、 また、その注意点について深くお伝え...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

事務所前の水道管工事がうるさくてうるさくて。 いわゆる公共工事なんでしょうが、 果たして工事する必要はあったのかどうか疑問です。 なんだか頻繁に工事してるんですよね。 「要するに税金を使いたかっただけなのでは？」 と、うがった見方をしたくもなります。 例えば多数の専門家が現地を見て、 「工事の必要あり！」 とそのプロセスが透明化されていれば、 納得出来るんです...（続きを読む）

楯岡 悟朗

（不動産コンサルタント）

「高度地区」はアパートの収益性を確認するうえで重要なポイントです。 しかし、土地を紹介するための一般の土地情報やマイソクなどには、第1種高度地区／第2種高度地区／第3種高度地区などの記載がない場合が多く、仲介業者に確認する必要があります。 仲介業者からの回答がない場合はさらに時間がかかり大変、川崎市の場合は都市計画図画ネット上に出ているため、これを利用することが効果的です。 この高度地区は、...（続きを読む）

大長 伸吉

（不動産投資アドバイザー）

お客様のフラット35の申込用紙が届きました。 フラット35って沢山申し込みの窓口があるようなのですが、 これは当社で申し込むタイプのものですね。 不動産屋さんで申し込むフラット35です。   以前から存在は知っていて、過去何度か事前申し込みまで したのですが、これまでご縁がありませんでしたね。   銀行の方が私は楽ということもあるのですが。。。   さて、今回本申込みとなると初...（続きを読む）

信戸 昌宏

（建築家）

不動産という言葉は、広く社会的・一般的に使われていますが、正確にはどのようなものを指すのでしょうか。 ウィキペディアによれば、日本の法律では土地及びその定着物をいうとされ（民法86条）、条文上の直接の根拠はないが、建物それ自体が土地とは別個の不動産とされています。また、この他にも特別の法律により立木や鉄道財団等も一個の不動産とされています。 そして、本来の不動産ではありませんが、法律や行政上な...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

土地には4つの公的な価格と時価という1物5価という複雑な価格があります。 時価(実勢価格)は、実際に売買する際の取引価格です。契約当事者の合意に基づく価格です。一般的には、近隣の売買事例などから査定した価格を参考にします。 毎年三月下旬に、「国土交通省」が決定機関・発表される価格を「公示価格」といいます。調査・発表の目的は売買の目安です。価格の基準日は毎年1月1日元旦の価格です。全国の価格が、...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

不動産の価格の計算方法には3種類あります。 一つには　「原価法」です。 ただし、一般的には土地には使用しません。 対象不動産の再調達原価を求め、これを減価修正して評価額を算出します。例えて言えば、この建物をもう一度建てると幾らかを出し、その後経過年数で減価した価格を算出する場合などで使われます。 通常の価格の評価法は「取引事例比較法」です。 これは、多数の取引事例の中から、適切な事例の選択を行...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

前回の『地目が墓地』に引き続き、気になる地目が出た時の追加調査ポイントを、 もう一パターンご紹介いたします。　(前回：http://profile.ne.jp/w/c-75387/)   今回は、地目が『溜池(ためいけ)』であった場合です。　※画像1参照。   心理的なというより、埋め立てられた地盤の弱い土地なのではないか？ と不安になる地目です。     画像1の場合も、『...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

新しく設定された借地権として 一般定期借地権、建物譲渡特約付き借地権と事業用借地権の3種類があります。 一般消費者として関わるのが、一般定期借地権です、どのような場合かと言いますと、定期借地権の土地に建てたマンションの分譲です。当該マンションは借地としての代金を支払いますので、マンション建設の代金のうち土地部分が安くなりますので、マンションの分譲価格が安く為ります。 この借地権契約は、契約の存...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

昨日ご紹介した取り決めのほかに、下記の取り決めがあります ・賃料増減請求権 貸主・借主は賃料の増額、減額を相手に請求することができます。ただし、契約の中で『一定期間増額しない』旨の特約がある場合は、その期間中には増額の請求をすることができません(家主として:よほどのインフレや経済環境の変化が起きなければ増額の請求は難しいと認識しています) ・造作買取請求権 建物の貸主に同意を得て建物に借主が付...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

　≪アドキャスト presents!　2012年向暑特別企画★≫ ・子どもも大きくなって、今住んでいる家が狭くなってきたので 　　大きな家に買い換えたい ・マンションを購入したのだけど、やっぱり一戸建ての家に 　　住みたいから、このマンションを売って戸建に買い換えたい ・両親が住んでいる家を売って、２世帯住宅に住み替えたい などなど、今、お持ちの家を売却して、新しい家に買い替え買い方...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

高齢者用の賃貸住宅が徐々に整備・増加しています。 高齢者の方の住居への不安のなかに、家賃の不払い、病気、事故等についての不安感から入居を拒否されるのではという事があります。 このため、高齢であることで入居を拒否することの無い賃貸住宅を貸主が登録し、その情報を広く提供する為に設けられた制度として、高齢者円滑入居賃貸住宅の登録・閲覧制度があります。 借主としては、ぜひ高齢者住宅財団の、下記のサイ...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

梅雨入りしましたね。   先日、初フラット35申し込みなるか・・・ というところだったのですが、申し込みとなりました。。。   不動産屋さんで申し込むタイプなので、私がじっくり目を通して お客様と一緒に申し込み書を完成させましたよ。 その他資料も並行して完成させて、何度も何度も確認して書類を提出。   でもやっぱり漏れがありました。。。 すぐに追加書類も送って書類も全部揃いまし...（続きを読む）

信戸 昌宏

（建築家）

Ｑ：ハワイに不動産購入を考えていますが、何から始めたらいいのでしょうか？ Ａ：まず、「自分に合ったエージェントを探す」ことから始めてください。 今はネットで色々な情報を探すことができますが、ネット情報がアップデートされていないとか、周囲の環境、音、におい、物件についての過去の歴史など、ネット情報では得られない大切な情報を与えてくれるのが現地のプロです。 日本と違って、ハワイでは、一人ひとりが...（続きを読む）

岡村智恵美

（不動産コンサルタント）

不動産エージェントを見つけた、資金繰りも整った、所有形態も決定した、さていよいよ物件探しが始まりますが、これは通常、次のように進んでいきます。 １．選任エージェントがご予算、お好み(地域、眺め、高層/低層など)、優先事項、家族構成、購入後の物件の利用方法などを伺い、いくつか物件を選定し、リストを作成する。 エージェントはMLSと呼ばれる物件管理システムからお客様の要望に合った物件を探し出し、実...（続きを読む）

岡村智恵美

（不動産コンサルタント）

昨日は登記の内容について、述べてまいりました。では、登記の申請手続きについはどの様にするのでしょうか。 7年前の平成17年3月7日施行で不動産登記の改正がありました。オンライン申請(電子申請＝電子情報による情報処理を使用した申請)が導入されました。 登記は原則として、当事者(代理人でも可です)の申請または官公署の食卓によってなされまい。つまり、物権の変動が生じても、当事者が申請しなければ登記がも...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

ハワイはリゾート地という土地柄、ホテルコンド（コンドテル）と呼ばれるコンドミニアムとホテルがミックスされた不動産物件があり、以下の物件がこれに当たります。 １．アラモアナホテルコンド ２．ルアナアットワイキキ ３．ワイキキショア ４．ザ・バンブー ５．パシフィックモナークホテル ６．ワイキキバニヤン ７．ワイキキサンセット 等々。 これは、オーナーが使用しない間、ホテルに自分のユ...（続きを読む）

岡村智恵美

（不動産コンサルタント）

昨日は住居系の種類について紹介しました。本日は、商業系と産業系を説明します。 都市計画図は、インターネットで見ることができます。 その図面を見るための凡例を掲載します。昨日紹介した第一種低層住居専用地域は、一番上で濃いグリーンです。これからご紹介する地域は、商業系の地区になります。 商業系は近隣商業地域と商業地域に分かれています。 近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行う...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

昨日は、宅地を造成する開発許可について説明致しました。宅地を手に入れた後の、住宅を建てるための法律を紹介します。これからご自宅を建てる、そのために宅地を購入する、建売住宅を購入する、際にお役立て下さい。 建築基準法の目的は、建築物の敷地、構造、設備および用途に関する「最低の基準」を定めて、我々国民の生命、健康および財産の保護を図り、以て公共の福祉の増進に資することにあります。 建築基準法の最終改...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）