不動産投資・物件管理 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (25ページ目)

公開中の映画『ウォールストリート』のCMで、「一番のリスクは何もしない事だ」というカッコイイ言葉がありました。確かにいい言葉ですが、それでも実際はリスクがある。そのリスクとは実際にお金が動くからだ。 一方、以前あるワイドショーでとある経済評論家が、「今、最もやっておくべきリスク回避は、会社にしがみつくのではなく、自分のスキルを高めておくことだ」これも又いい言葉だ。（そして金銭的な負担は無い。） ...（続きを読む）

よしらぼ。

（不動産コンサルタント）

本日は2月25日。多くの会社は給料日です。 毎月、支給と控除が明記されている明細を何気なく見過ごし、右下の差引支給額を見て「上がった」「下がった」と一喜一憂するものです。 しかしながら、もしその控除が無ければどうなるだろう？ 年金、健康保険はさておき、組合費、クラブ支援費、新聞代、○○の会？、よく解らない控除の結構な額ですし、何せこの“所得税”と“住民税”は何とかなららいものでしょうか？と誰...（続きを読む）

よしらぼ。

（不動産コンサルタント）

不動産業者任せにしない。投資用マンション購入を検討されている方には是非覚えて頂きたいポイントです。投資用マンションの場合利回りを追求する為、どうしても中古マンションの検討⇒リフォーム⇒利回りの確保と言う流れになります。 キャッシュフローから逆算して投資用マンションを検討する場合、限界利益でもキャッシュフローが回る価格で検討する事が良いでしょう。中古物件の購入は築年数や物件ごとの躯体状態、融資環境...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

昨日、とある方から「今、不動産は厳しいでしょう？」と言われました。不動産といっても様々で土地、貸しビルのオーナー、住宅マンション販売を生業とするディベロッパーや、それを仲介する者などその役割りは様々だ。こと私、みうらぼ。がメインでやっている投資マンションのご紹介は不況になれば逆にそれなりの需要がある。 しかも、マンションオーナーの殆どが年収400～500万円程度の30代サラリーマン。不況下のサラ...（続きを読む）

よしらぼ。

（不動産コンサルタント）

日本が人口減少フェーズに突入したという事実は、各種メディアの報道 によってみなさん十分にご理解されていると思います。 しかし、日本が人口減少社会となったのは何も今回が初めてというわけ ではありません。実は日本では、過去４回人口減少時代に突入した歴史 があり、今回は５回目の人口減少の時代ということになっています。 直近の人口減少時期は江戸時代中期でした。ご注目していただきたい ポイントし...（続きを読む）

巻口 成憲

（不動産投資アドバイザー）

財団法人　日本賃貸住宅管理協会　が実質的な月額賃料の算定目安を明確化しています。更新料や敷金礼金は地域によって差があり、消費者には分かりにくい料金体系にもなる場合があります。その為トラブルにもなるケースがある為に消費者に実質的な毎月の負担額を表示するフォーマットとも言えるでしょう。   算出方法： 賃料（４８カ月分）＋共益費・管理費＋敷引金＋礼金＋更新料÷４８カ月 つまりは経常的に発生する...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

大家さんとＦＰのマンション経営９回目です。収益不動産として利回りの良いマンションをご検討中の方などにお勧めなのが収支計画上は高利回りでも、十分に「修繕歴」をご確認ください。 築２０年にもなるとマンションで、相続などを機に売却する・・・と言ったケースではお値打ち価格で売り出されている場合もあります。収支計画も立てて、銀行の融資も十分検討した上でＧＯサインの前に、それだけの物件ですので過去の修繕歴を...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

大家さんとＦＰのマンション経営コラム、前回に引き続きマンションの「修繕にスポット」を当ててみたいと思います。 突然ですが、最近のマンションの寿命は何年ぐらいだと思われますか？構造にもより鉄筋のマンションなどの場合は減価償却費の法定耐用年数を目安にすれば５０年程度なんじゃないか？と思われます。 管理や修繕状態にもよりますが、実はおよそ８０年もつんですね（レンタルできるかは別として）。人間の寿命と...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

マンション経営にもっとも心配なのは「空室率」シーズンを逃さず＋優良入居者の転出を食い止める大家さん独自の活動が必要になってきているのかも知れません。最近の動向として一例ですが、 １．ライフスタイルの多様化から物件の明白なコンセプトを提案。 ２．初期コストは低く、ランニングコストで回収 ３．周辺相場だけを参考にしない ４．物件探しの多様化 などが挙げられます。一時期リノベーションも流行った...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

海外不動産投資や海外からの投資家を通じて…日頃から思っている事をまとめてみます。 まず、海外不動産と日本の投資用不動産の比較をしますと、非常に多くの外国人投資家の方が「海外は物件が高い」と言ってます。サブプライムショックを受けたアメリカ人や不動産バブルが崩壊したヨーロッパ諸国の人も言っている事です。 また、アジア諸国からの訪問者も「利回りが1%程度である」という台湾の話から、シ...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

収支計画書を創る。 これはマンション経営の第一歩ですね。年間の収入と支出項目を事前にアウトプットして、数値の把握やグラフ等にします。 建設会社の作成する想定賃料の算出や、支出項目等も参考にしつつ、利益相反の無い中立的な意見を参考にする事をお勧めします。（ベロッパーの作成した収支計画書は満室時想定賃料で算出しますが、実際は空室リスクなどは高めで出してみましょう。マンションオーナーの作成した収支計...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

さてFPが大家さんとマンションについて接するのは「遊休地の有効活用」や「相続対策」「年金代わり」などと言ったアプローチがメインなんですが、アフターフォロー程度にご笑読下さい。 また、これからマンション経営なり、不動産賃貸をお考えの方にも経営者の視点で読んで頂けると幸いです。 不動産の運用には 1．住居系　　アパート・マンション 2．商業系　　テナントビル・店舗 3．工業系　　工場・倉庫 4．医...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

  こんにちはリヴァックスの巻口です。 本日は不動産マーケティングについてお話していきましょう。 不動産業は実は非常にマーケティングが遅れている業界です。 事実、ほとんどの事業主が汎用的な物件作りで良しとしています。 どんなニーズにもあうように、手堅く可もなく不可もないような物件作り。 田の字型の物件などはその典型例です。真ん中に廊下があって、 突...（続きを読む）

巻口 成憲

（不動産投資アドバイザー）

二条周辺地域は観光客に人気の二条城があるため、観光客・修学旅行生が多くみられます。アクセスも地下鉄二条駅前・京都市バス・少し歩けばＪＲもありますので住環境としても、商業としても有効活用できそうですね。 さてこの地域は二条城を囲むように「商業地域・近隣商業地域・第一種住居地域」などが混在した場所です。特に堀川を挟んで東側は下町の風情を残した地域です。古い古民家や町屋を改装したリノベーション物件（古...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

観光地として人気の京都では建物建築にも様々な規制があります。神社仏閣の周辺地域では建物の高さ制限や、市長への事前の届出、建ぺい率・容積率の面で不動産収益に待った！！がかかりそうな場合もしばしば。 金閣寺周辺地域 　歴史的風土特別保存地区に指定されています。なにも金閣寺だけではなく京都ではお馴染の「五山の送り火」の山裾はだいたい歴史的風土保存地区に指定されています。 どう言った規制かと言うと、...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

皆さんこんにちはリヴァックスの巻口です。 今日は不動産市況についてお話していきます。 不動産市況というと思い出されるのが、1980年代後半から のバブルと、2004年頃からのミニバブルでしょう。 2006～2007年頃、都心では不動産の新価格、新々価格 など不動産の価格がうなぎのぼりに上昇していたことは、 みなさんご記憶されているでしょう。 また、その後の不動産進行会社の倒産ラッシュ...（続きを読む）

巻口 成憲

（不動産投資アドバイザー）

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ １．今月のテーマ：人民元の切り上げと福岡の不動産 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【人民元切り上げの容認と日本経済への影響】  2010年6月19日に、中国人民銀行が人民元相場の上昇容認を示唆する声明 を発表しました。 中国当局が人民元切上げを容認した背景としては、対中赤字を抱える欧米 諸国の強...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

新築マンションか中古マンションか／投資で買うならどっち？ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【さらに効率的な不動産投資】   前回はファミリーマンションとワンルームマンションとの比較でした。 今回は新築物件と中古物件の比較をしていきます。 【新築物件のメリット・デメリット】 新築の一番のメリットとしては、自己資金が少なくても持てるというところでしょう。 中でも...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

変動金利と固定金利 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■変動金利 借入期間中、世の中の金利の動きに合わせて金利が見直されます。 見直される元になるレートは長期プライムレートと短期プライムレートの2種類があり、特徴としては、長期プライムレートは金利設定も低いが変動も激しく、短期プライムレートは若干高い設定ではありますが変動は緩やかと言うところです。 どちら...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

「改正貸金業法：総量規制」 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■ご存知ですか？～改正貸金業法：総量規制～ ２０１０年春に貸金業法が改正され、個人の借入限度額を規制する、いわゆる総量規制が導入されることになっています。（２０１０年６月に完全施行） 概要としては、個人の借入総額が、原則、年収等の３分の１までに制限されることになります。 先日も、...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

福岡の魅力：福岡パルコ...天神にオープン！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ この春に九州を代表する都市天神にパルコ（本社：東京都渋谷区）がオープン。 場所は移転した岩田屋本館跡地になります。 東京近郊ではおなじみのパルコですが、年間売り上げは100億～120億円を目標で、今年から来年にかけて福岡では、阪急、東急、パルコなどの出店が相次ぐとか。 福岡...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

金は悪？お金と賢く付き合う／レバレッジ効果 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【借金は悪？】 「借金」という言葉を聞くと、みなさんはどのようなイメージをお持ちですか。 ・借金で首が回らない。 ・借金の支払に追われる。 といった、悪いこと、苦しい、辛いといった負のイメージを真っ先に思う方が多いのではないでしょうか。それは、「借金」にまつわる出来事で負の...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

【子ども手当支給と課税対象額】 昨年は与野党交代の大激変がありましたが、何も変わっていないかな・・・と 一庶民としては感じていますが、今盛んに議論されている「子ども手当の支給」 によってだいぶ変わってくることが予想されます。実はこの「子ども手当の支給」に伴い廃止が検討されている諸控除があります。 ということで、今回はマンション経営のメリットの一つでもある節税効果に関連 する話題です。...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

こんにちは、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺です。 資産運用の方法には、株式投資をはじめ様々な運用方法があります。 そのような運用商品の中に、不動産投資いう方法もあります。 昔は財産三分法などとも言われていたとおり、不動産への投資も有効な運用手段のひとつでした。 尚、不動産投資、特にワンルーム投資の場合のリスクについて、 ・固定資産税や修繕費用などの保...（続きを読む）

渡辺 行雄

（ファイナンシャルプランナー）

2010年7月10日・7月24日の２回にわたって、東急リバブル株式会社ソリューション事業本部様の研修講師を務めさせていただきました。 ７月１０日 『信託受益権売買契約書のポイント』 （内容） ・信託とは ・不動産信託の仕組み ・なぜ信託が用いられるのか ・信託受益権から現物不動産にする方法 ・現物不動産売買と受益権売買（＋即日交付）の違い ・信託受益権の移転 ・賃貸借の承継・敷金の承継 ・負...（続きを読む）

中沢 誠

（不動産コンサルタント）