任意売却では必ずしも高い査定がいいわけではない

任意売却では必ずしも高い査定がいいわけではない

任意売却の相談者の心理としては

「少しでも高く任意売却して、多く返済したい」
と思うのは当然でしょう。
ただし、この考えには落とし穴があります。

どういう事かと申し上げますと、

通常、任意売却業者は任意売却の依頼を受けますと、

その対象不動産の査定を行います。

過去の売買事例や、
最近の市場にでている物件の価格や

路線価、評価額、建物の傷み具合など、

様々な角度から専用ソフトを使い査定を行うのです。

ところが、

この査定の時の障害になるのが、

相場をかけ離れた価格にて売却中の物件です。

たとえば、

直近を含め過去５年間以内にも

同じマンション内では

1000万円以上の取引事例がないマンションが、

2000円近くで売りに出ていることがあります。

みなさんは不思議に思いませんか？

「そんなバカな」

と思われるかもしれませんがこのような例は、

度々目にします。

まず、このような倍近い価格で買う人はいませんから、

取引事例にはありません。

このような事例はどう考えても、

参考にはならないことはわかると思うのですが、

困ったことに、債権者の中には、

この単に売れそうもない価格で出しているマンションも

査定に加えることもあるのです。

そうなると、本来は任意売却出来でだあろうものが、

競売での処分になり、

任意売却推進センターの査定の半分以下

という例もあります。

このことは、債権者自身にとっても不利益なことですが、

これは、債権者自身の判断ですから
自己責任と言えるでしょうし、

このような結果に導いた
債権者の回収の窓口担当者にとってみれば、

毎日の業務のルーティーンワークに過ぎないのでしょう。

しかし、

任意売却の依頼主である売主にとっては

大きな痛手となります。

適正価格で任意売却出来ていれば、

多くの返済でき、滞納税の納税、引越費用の捻出、

マンションでは滞納管理費など支払いできはずのものが、

競売での処分となりますと、１円も残らないどころか、

滞納税、滞納管理費の債務まで残ってしまった挙句、

寒空のもとへ強制退去させられるのです。

では？

なぜ？このようなミスマッチが起こるのでしょうか？

それは、そのかけ離れた金額で売りに出している

マンションの売主の事情が影響しています。

一番多い例では住宅ローン残債務額で
売りに出しているケースです。

次は、逆にお金には困っていないから、

売れなければ売れなくてもいい、売れたら儲けもの。

のどちらかのケースが多いです。

つまり、

相場価格とか適正価格とかは考慮されていないのです。

住宅ローンの残高に合わせて売り出す例は、

単純にその売却依頼を受けている不動産業者が、

任意売却の提案ができないだけなのです。

なぜ？断言できるのか？

それは、任意売却推進センターへは、

そのような売れそうもない価格で
１年も２年も売りに出して、

その間、預金などの貯えを使い果たし、
不安な日々を過ごし、

金銭的にも精神的にも疲れ果て、

相談に見える方が後を絶たないからです。

安易な高い売出価格は、

住宅ローンが残っている方には、

必ずしもいいとはいえないのです。