中古マンションの価格はどのようにして決まるのか？

中古マンション購入のノウハウ 2012-10-30 08:15

新築マンションの分譲価格は、分譲主側の経費等の積算によって決定されています。

（価格の要素＝土地代＋建築費＋販売経費＋分譲主の利益）

それでは中古マンションとなると、価格は単純に新築時分譲価格マイナス築年数による減価償却分となるのか…というと、それほど単純ではありません。

中古マンションの売り出し価格は、基本的には同じマンションや周辺の類似条件の中古マンションの取引事例を参考にして決定されています。

築浅のマンションで取引事例が殆ど無いマンションの場合、新築時分譲価格が売り出し価格の参考となる場合もあり、近年では平成１３〜１７年に分譲されたマンションがミニバブル時の新築分譲価格急上昇の影響を受け、新築分譲価格から１０％以上プラスした価格で取引される、という状況も見られました。

あくまでも「同様の条件のお部屋が、過去にいくらで売れたのか」ということが中古マンション相場を形成し、その時の不動産市況（新築マンションや一戸建ての相場も含みます。）によって、強気な相場であれば以前の取引価格にプラス、弱気な相場であれば取引価格にマイナス、といった形で売り出し価格が調整される訳です。

当然、不動産には個別要素もありますので、過去の取引事例と比較し、売り出し対象物件の条件が良ければプラス、条件が悪ければマイナス、ということもありますし、それ以外にも売主様個人の売却事情に寄るところも大きいのも事実です。

ただし、中古マンションの場合、土地や一戸建てと比較すると、「物件によっての個別要素」の個別差がある程度限定されますので、中古マンション市場で同様の条件のお部屋の取引がコンスタントに行われていれば、中古マンションの相場が形成されやすい、という特性はあります。

株式会社リード

中石輝

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