賃貸と持家どちらがお得、の購入のメリットは本当?

住宅購入と賃貸に関し、住宅販売のPR紙などに書かれている、住宅取得のメリットについて、コストとリスクの観点から一考しました。

多くの広告では住宅購入は賃貸に比較して、下記のメリットが有るとしています。
1.資産価値:賃貸は払い続け、購入は資産となる。
2.住み心地:先進の設備は購入ならではの魅力
3.老後の安心:老後の住まいの安心は購入で叶う。
4.総返済額:将来的に得なのはどっち?(家賃の総支払額35年間と総返済額35年返済を比較)
しているものです。

これをそのまま、真にうける方はいないと思いますが、中には早とちりされる方もいらっしゃいますので、一つずつ比較して行きたいと思います。

1.資産価値:賃貸は払い続けて、購入は資産になる。
このことは、正解です。購入すると資産ができます。ただし、購入価額が維持されるのではなく、建物は必ず減価し、地価は上昇・横ばいとなるとは限りません、過去20年は下がり続けてきました。

建物の減価についてですが、財務省が定めている耐用年数は下記のとおりです。ただ、これは減価償却のために定めているので、この通りで価値が無くなるわけではありません。建物の価格は将来も残価として10％になるとして、年数で減価額を価値が無くなるとしています。




耐用年数≒住めなくなる期間とは異なります。
50年持つ家も有れば、20年で建て替えが必要になる不良建築も有ります。

その点で、一番わかりやすいのが建て替え期間かと思います。その数字を示すのが
皆様がご存じのフラット35の利用者調査で、それによれば戸建て住宅の平均建て替え期間は30年です。
記事は下記に掲載されています。
http://www.okamei.co.jp/ippan4.html

また、長期間住み続けるためには、メンテナンスが必要です。建物の各部位のメンテナンス期間は、下記のように為ります。





手入れをしなければ、老朽化が進みますから、上記の様な頻度でメンテナンス計画を建てられる必要があります。例えば西日が強い家で有れば、外壁塗装は10年と言わず、外壁の間を埋めている目地部分に細かな亀裂が走りだしたら、専門家に尋ねて下さい。雨や雪により水がその日々から入れば、内装材も痛みが早く来ます。

屋根も同様です、メンテナンスは早い時期に行えば、住宅は長持ちします。資産価値を維持したいのであれば猶のことです。

では、マンションで有れば大丈夫なのかとお考えの方もいらっしゃると思いますが、小まめなメンテナンスが欠かせません。
鉄筋コンクリートのビルの場合、財務省の耐用年数では47年です。
ただ、外壁の塗装は10年から15年とされていますし、外気にさらされている金具などの塗り替えも必要になります。

また、上下水道の配管の手入れも重要です。マンション等のメンテナンスについては東京都の分譲マンション「長期修繕計画・計画修繕ガイドブック」をお読みください
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/130-00manshon.pdf

メンテナンスのほかに、下記の様なリスクが有ります。
　　・火災による焼失
　　・竜巻、水害などの自然災害による被害等
　　・地震・津波による被害
なども資産としてお残しになりたいのであれば考慮する必要があります。

また、資産の価値として現金化ができますか、家族での転勤や個人的な原因(離婚、親との同居等)により手放さざるを得ない場合も有ります。

土地は、不動産という名称の通り、常に残ります。ただ、購入時の価格が維持できるかは、経済環境、立地条件等で変化します。運が良ければ、土地評価が増価することもありますが、少子高齢化時代、土地利用の高度化により、一部の土地だけが恩恵に属する傾向になります。

なお、東京にお住いの方の土地は、東京都のホームページや刊行物で、お住いの土地の災害に関する情報を確認下さい。災害マップでどの区分に入るかでも土地の価格が変動します。

住居としての土地・建物の価値はこれだけ変化します。

一方賃貸は資産価値がゼロですが、最初の住宅投資もなく、資産に対するリスクも有りません。

従って、資産が残るメリット以上にリスクが有るが、それでも賃貸に住みたくないと云う方に、デメリット情報を与えて購入を薦める商品かと思います。

次回は住み心地が良い件に関して、意見を述べます。

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文責
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吉 野　充 巨
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