「中古マンションを買ってリノベーションする」ということ

　日本の住宅政策のスタンスが「量の確保・新築物件偏重」から「質の向上・既存ストックの有効活用」へ移行されて10年超の月日が経過しました。

実際の住宅市場でもストック重視の考え方は徐々に浸透し、近年では「中古マンションを購入しリフォーム・リノベーションをしたい」という消費者も増えてきました。

しかし、そのようなご相談の機会が増えていく中で、まだまだ「区分所有のマンション一室をリノベーションする」ということに対する認識・イメージが曖昧な方が多い、ということを痛感します。

そもそも、どこまでが「リフォーム」で、どこからが「リノベーション」なのか？

その線引自体、非常に難しい部分がありますが、以下に私の考える「マンション一室のリノベーション」について、少しまとめみます。

中古マンション購入＋リノベーション≒「注文住宅のマンション版」

　注文住宅を建築される方は、自分の求める暮らし方が実現できる間取りを手に入れるために「注文」をする訳です。

その「注文」には、予算による制限のほか、敷地となる土地の条件（間口の広さ、道路との高低差…等）によっても制限が加わります。

元々、土地を所有している方、相続の予定がある方…であれば、土地代金分を予算に含めなくて済みますが、土地の購入から…となると、予算的にかなり多額になってしまいます。（特に首都圏では…）

この土地代金分を圧縮できるの方法が、一つの土地を複数の人間で共有できる「区分所有」という形態のマンションなのです。

極論で言うと、マンションを購入するということは、「コンクリートで区切られた空間を購入する」ということだと私は考えています。

一戸建ての場合、「築後20年経つと、建物価値はゼロで、残りは土地代だけ」とよく言われます。

マンションの場合にも同じことが言えます。

新築マンションや築浅の中古マンションの価格には、室内の内装や設備の価格が当然含まれていますが、築20年超の中古マンションになると、それらの価値はゼロに近くなり、コンクリートの空間としての価値に近づきます。（当然、個別差はあります。）

「古屋付きの土地を購入して建物を解体し、注文住宅を新築する」

これのマンション版が 「中古マンション購入 ＋ リノベーション」

リフォームとは、既存の建物を利用することが前提ですから、そもそも根本の部分から違います。

ただし、マンションの場合、共有部分は既存の建物を使用しますので、複雑になりますが…

写真で見るイメージ

※上の画像の上段を御覧ください。

既存の内装等を全て撤去し、コンクリートスケルトン状態にする。

まさに「コンクリートで囲まれた空間を買う」わけです。

※上の画像の下段をご覧ください。

そのコンクリートの空間に、自分の求める生活が実現できる間取りを創り込む。

（※上段のスケルトン状態の写真と、このリノベ後の写真は別の部屋です。）

マンションのお部屋の面積、間口の広さ、開口部分の位置…等によって、創れる間取りに制限は加わりますが、それは土地に一戸建てを建築する場合でも同様です。（当然、マンション特有の制限もあります。）

上記のような認識を多くの方が持てるようになれば、住宅購入の選択肢として「中古マンション購入 ＋ リノベーション」という選択肢が今後急速に一般化し、日本の不動産市場か活性化していく原動力になるでしょう。

過去の関連コラム

中古マンション選びのチェックポイント

中古マンション売買の厳しい現状

「マンション売却の極意」～売却時に利益の出るマンション～

株式会社リード

中石 輝

「仲介手数料定額制」リードのホームページ

一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ

中古マンション購入の新しいカタチ「中古マンション・リノベーション.com」ホームページ

ブログ　「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦