「中古マンションを買ってリノベーションする」ということ - 不動産売買全般 - 専門家プロファイル

中石 輝
株式会社リード 代表取締役
神奈川県
不動産業

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対象:不動産売買

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「中古マンションを買ってリノベーションする」ということ

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不動産市況レポート

 日本の住宅政策のスタンスが「量の確保・新築物件偏重」から「質の向上・既存ストックの有効活用」へ移行されて10年超の月日が経過しました。


実際の住宅市場でもストック重視の考え方は徐々に浸透し、近年では「中古マンションを購入しリフォーム・リノベーションをしたい」という消費者も増えてきました。


しかし、そのようなご相談の機会が増えていく中で、まだまだ「区分所有のマンション一室をリノベーションする」ということに対する認識・イメージが曖昧な方が多い、ということを痛感します。


そもそも、どこまでが「リフォーム」で、どこからが「リノベーション」なのか?

その線引自体、非常に難しい部分がありますが、以下に私の考える「マンション一室のリノベーション」について、少しまとめみます。





中古マンション購入+リノベーション≒「注文住宅のマンション版」

 注文住宅を建築される方は、自分の求める暮らし方が実現できる間取りを手に入れるために「注文」をする訳です。


その「注文」には、予算による制限のほか、敷地となる土地の条件(間口の広さ、道路との高低差…等)によっても制限が加わります。


元々、土地を所有している方、相続の予定がある方…であれば、土地代金分を予算に含めなくて済みますが、土地の購入から…となると、予算的にかなり多額になってしまいます。(特に首都圏では…)


この土地代金分を圧縮できるの方法が、一つの土地を複数の人間で共有できる「区分所有」という形態のマンションなのです。


極論で言うと、マンションを購入するということは、「コンクリートで区切られた空間を購入する」ということだと私は考えています。


一戸建ての場合、「築後20年経つと、建物価値はゼロで、残りは土地代だけ」とよく言われます。


マンションの場合にも同じことが言えます。

新築マンションや築浅の中古マンションの価格には、室内の内装や設備の価格が当然含まれていますが、築20年超の中古マンションになると、それらの価値はゼロに近くなり、コンクリートの空間としての価値に近づきます。(当然、個別差はあります。)


「古屋付きの土地を購入して建物を解体し、注文住宅を新築する」

これのマンション版が 「中古マンション購入 + リノベーション」


リフォームとは、既存の建物を利用することが前提ですから、そもそも根本の部分から違います。

ただし、マンションの場合、共有部分は既存の建物を使用しますので、複雑になりますが…



写真で見るイメージ

※上の画像の上段を御覧ください。


既存の内装等を全て撤去し、コンクリートスケルトン状態にする。

まさに「コンクリートで囲まれた空間を買う」わけです。



※上の画像の下段をご覧ください。


そのコンクリートの空間に、自分の求める生活が実現できる間取りを創り込む。

(※上段のスケルトン状態の写真と、このリノベ後の写真は別の部屋です。)


マンションのお部屋の面積、間口の広さ、開口部分の位置…等によって、創れる間取りに制限は加わりますが、それは土地に一戸建てを建築する場合でも同様です。(当然、マンション特有の制限もあります。)


上記のような認識を多くの方が持てるようになれば、住宅購入の選択肢として「中古マンション購入 + リノベーション」という選択肢が今後急速に一般化し、日本の不動産市場か活性化していく原動力になるでしょう。




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中古マンション売買の厳しい現状

「マンション売却の極意」~売却時に利益の出るマンション~


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