５０代の家造り

弊方ホームページ「非常識な家の建て方教えます」より。50代の家造り
http://www.jin.ne.jp/oado/hijousiki.html

貴方はもう立派な不動産をお持ちでしょう。環境・建物・品質共にご満足されていますね？
50代の貴方は何も家に手を掛ける必要がありません。日々のメンテナンスに気を
つかっていれば、快適な生活を送れるハズです。
でも不動産の関心は捨ててはいけません。お手持ちの不動産は住む為の財産です。
それはお金を生み出すモノではありません。老後は、備蓄した財産と共に年金で生活する
ビジョンを立てていらっしゃると思います。しかし、今後年金はどうなるか判りません。
団塊の世代が年金生活に突入し始めている現在、年金制度自体の危険性が見え隠れしています。
年金に頼らず、老後の生計を立てる必要があるのです。老後の片手間に出来る仕事・・・

それは不動産経営です。話しをそう云う方向に持って行くと、まず常識的に思いつくのが
収益目的のワンルームマンションの購入です。
大手のマンションデベロッパーさんが都心を中心に大々的に広告を打っています。
予想収益率は、どんなに良い利回りの物件でも10％を切っています。
固定資産税や共益費を考えれば4～5％廻れば良い方です。東京等の大都会ならば需要も
多く家賃も高いでしょうが、不動産価格そのものが高いですから収益率としては変わりありません。

それに、近くに新築の収益マンションが出来る度に空室の恐怖が貴方を襲います。
仲介業者は家賃の値下げを催促してきます。自己資金で経営されている方ならば、値下げに
応じられるでしょうが、借り入れを起こしている方は値下げに応じる事が出来ません。
売却を考えても最近の傾向としては売却損が出る可能性が高いです。
これではバラ色の老後なんて送れるハズがありません。

素人に不動産経営なんて、やはり不可能では・・・と考えるのは早計です。現在は近年にない
不動産デフレが続いています。新築物件は投資効率の問題で動いていません。
それは理解出来るのですが、それに合わせて中古住宅市場の相場も下がっているのです。
素晴らしい環境にありながら、築年数が古いというだけで、驚くような価格で市場に溢れています。

去年私が購入したテラスハウスを例に挙げますと、都市圏へ30分でアクセス可能な準急停車駅から
徒歩6分の物件で土地38㎡述べ床面積54㎡　4Kのテラスハウスで築年数が38年の物件の
販売価格が230万円でした。

付近のワンルームマンションの家賃相場が5万円/月です。これなら築年数が幾ら古いとは云え、
6帖6帖4．5帖4．5帖キッチン、トイレ・風呂付の家ですから、同じく5万円で貸し出せば難なく借り手が付くと判断して、全額借り入れで購入しました。
諸費用込みで260万円の買い物です。購入して2週間で入居希望者が現れ、敷金・権利金は
放棄しましたが、家賃保証を付けて、希望通り5万円/月で貸し出す事が出来ました。

ローン返済は毎月4．7万円です。タダで購入して毎月3000円のお小遣いが入ります。
5年後には5万円がそっくり収入として入ってきます。年収で60万円ですから投資効率は
年率で23％です。サラ金並みの儲けです。
同じやり方を、手頃な物件が見つかる度に繰り返せば60歳までには年金以上の収入を見込める
でしょう。しかも無理せず、現状の生活は維持したままに、です。
中古物件ですので長く持つとメンテナンスに費用が嵩む様になりますから長く持つ気はありませんが、収益物件として500万円で売り出しても、買う側から見れば12％の荒利がある訳で、株やファンドと比較するとメンテナンス費用を見込んでも充分利回り的に対抗できます。

50代は老後に備えて、不動産を活用しながら蓄財に励む時期と考えて下さい。
ちょっと発想を変えるだけで、誰もが喜ぶ商売があるのです。
売主からは「この不況下でも売れた」と喜ばれ
仲介業者からは「手数料収入が入った」と喜ばれ、
客付業者からは「手持ち物件が増えた」と喜ばれ、
入居者からは「広い家を安く借りられた」と喜ばれる。

勿論私自身も大変喜んでいます。