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楯岡 悟朗
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閲覧数順 2016年12月08日更新

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マンションの建物部分と土地の代金の簡便な把握

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マンションを比較検討する際に、㎡あたりの単価を比較する方法があります。ただ、販売価格を㎡数で除するよりも、概略でも、建物部分と土地代の部分を分けて比較されると、よりよく実態が把握できます。かつて発生した姉羽問題も、この方法で建物部分を他のマンションと比較していれば、格安すぎる価格であることが解ったと思われます。

マンションは通常、一括の値段で提示されています。
ただ、マンションの価格は、建物代+土地代です。このうち、土地の代金には消費税が掛りません。従って、マンションを購入される場合には、必要とされる消費税額を聞くことで、建物部分の価格が解ります。

また、この価格を専有面積で除しますと、おおよその建物の㎡あたりの価格が把握できます。(共有部分を含む価格ですから、建設費÷建て坪の価格とは異なります)

同じように土地の価格も把握することができます。マンションの土地は購入予定の専有面積÷マンションの全専有面積分で共有されています。
従いまして、土地代は購入価格-建物価格が解れば土地の㎡あたりも解ります。

例えば、分譲価格を3000万円として提示された場合に、消費税はどのくらい掛りますかと聞きましょう。もし、100万円かかりますとの回答であれば、100万円÷5%=2,000万円が建物部分で、土地の共有分が1,000万円という事が解ります。

この部屋が80平米であれば、㎡あたり25万円になります。当然この金額には、共用部分の共有分と建設会社の利益が入っているため建設費には為りませんが、購入のために複数のマンションを見学する際の比較検討には役立つ数字となります

また、土地代部分が1,000万円ですので、1,000万円÷専有部分×マンションの土地面積=販売利益込みの㎡当たりの土地代になります。

参考 としてマンションの区分所有について、文言の定義を紹介します。
区分所有権の対象となる部分の要件は、
1.構造上の独立性があること
2.利用上の独立性があること
になります。

区分処分の建物の部分は専有部分と規約共用部分そして法定共用部分に分かれます。
1.専有部分は区分所有権の目的となる建物の部分です。
2.共用部分は、専有部分以外の建物の部分と専有部分に属しない建物の付属物などが該当します。
3.法定共用部分は 数個専有部分に通じる廊下や階段などを指します。
4.規約共用部分は専有部分となる要件を備えている建物部分、例えば管理室や集会室等、付属建物は規約により共用部分とすることができます。

なお、規約共用部分は粗利旨の登記が無ければ第三者に対抗できません。たとえば集会室を不法占拠されないために登記が必要になるケース等です。

5.通常共用部分は区分所有者全員の共有になりまするそして、各共有者の持ち分はその方が有する専有面積の割合によります。
6. 区分所有権には、通常区分所有建物がある土地に対する所有権の共有持ち分を持っているか、地上権、賃借権の準共有持ち分を持っていることが普通です。このような専有部分を所有する為の敷地に関する権利を 敷地利用権といいます。

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