物件調査 - 住宅・不動産トラブル全般 - 専門家プロファイル

富田 佳一
株式会社グラウヴェン 
東京都
不動産投資アドバイザー

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対象:住宅・不動産トラブル

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今日は新たな案件が入ってきたので現地調査に行ってきました。
あいにくの雨でありましたが、事務所には長靴とジャージとカッパを常備していますので、特に問題はありません。
必要なのは、雨の日に現調に行く気合いだけです。

■物件調査報告の質=その不動産会社の力量です。

ちなみに、当社では特段の理由がない限り仲介手数料(コンサルティング料)を半額にすることはありません。
何故なら、現調も含めて様々な角度から物件調査を行うため、必要以上に時間を費やすからです。

■誰でも出来る物件調査

個別相談で「何をどのように調査すれば良いのですか?」という質問を受けることがありますので、基本的な調査事項を列挙します。
誰でも出来ますので、これから不動産経営にチャレンジしようと考えている一般の投資家さまにおかれましては、練習がてら実際に物件調査に行ってみることをおすすめします。
分からないことがあれば、しつこく役所の人に聞くことです。
役所の人も様々で「お役所仕事」と揶揄される人もいれば、丁寧に教えてくれる人もいますが、とにかく件数をこなしていけば晴れて不動産屋です・・・ではなくて、目利きのできる(案件の良し悪しと難易度が分かる)不動産投資家になれます。

それによって、説得力のある買い付けもできるようになりますし、不動産業者とも対等に交渉が出来るようになります。

◇物件調査の流れ

大きく分別すると、
1.現地調査
2.役所・法務局
3.その他インフラなどの調査
となります。

下記は基本的な項目です。

※現地は2度行くことをおすすめします。
疑問に思う点についてはどのような細かいことでも必ずメモをしましょう。
それを基に、各調査に当たることが大切です。

◇物件情報の整理
a.現在の利用目的(ヒアリング)
b.地図(住宅・ブルーマップ)
c.管轄の役所の場所
d.路線価
e.地価(公示・基準)
f.近隣の取引状況
g.積算・DCF
など

◇現地1回目
a.目視・写真
b.境界・間口・越境・幅員
c.各種インフラの状況
d.隣接・周辺・環境・交通状況
など

◇法務局
a.当該物件とその隣地(公図・測量図・謄本・建物図面・道路)
b.その他(各種閉鎖書類・旧土地台帳・・・etc)
など

◇役所
a.都市計画全般(建築規制、景観・・・etc)
b.道路全般(〇条〇項・幅員・境界・・・etc)
c.建築全般(建蔽/容積・擁壁/がけ・各種規制関係・・・etc)
d.開発全般(各種規制)
f.その他(土地区画整理・土壌汚染・防災・・・etc)
など 

◇インフラ
a.埋設関係
b.上水道・下水道・浄化槽
c.都市ガス・プロパン
d.高圧線・電柱・電波障害
など

◇その他
a.地歴
b.近隣ヒアリング
など

◇現地2回目:再訪
各種調査内容との照合
※疑問点や調査内容と相違がある場合は解決するまで。

個別相談に来られた方には、物件調査に於ける細かい注意点や、コツなどをまとめた資料を無料で差し上げています。
ご希望の方はお気軽に申し付け下さい。

但し、簡単な案件ばかりではありません。
複雑な権利調整や隣地との折衝、調整などはやはり不動産会社に依頼するべきです。
※隣地との交渉などは「最初が肝心」であります。

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