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柴垣 和哉
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三島木 英雄
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閲覧数順 2016年12月08日更新

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もうすぐ確定申告のシーズン到来です。

確定申告といえば、住宅ローンの専門家としては(個人的にですが)次の算式が成立します。


『住宅ローン』+『確定申告』=『住宅ローン控除』


そこで今回は、住宅ローン控除についてお伝えしたいと思いますが、制度や仕組みについては、税理士さんや私以外のFPさんが書いた記事があると思いますので、住宅ローンの専門家ならではの視点でお伝えしたいと思います。



(共稼ぎKさんご夫婦を例に見てみたいと思います)

お互いの年収が同じくらいの共稼ぎのKさんご夫妻は、次のような話し合いのもとで、3000万円の住宅ローンを組みました。


「年収から考えたら、自分(夫)一人でも住宅ローンを組めるらしいけれども、住宅ローン控除で戻ってくる税金の事を考えると、妻もローンを組んだ方が得だから『夫:妻=1500万円:1500万円』で住宅ローンを組もう。」


さて、住宅購入から数年経ち現在は子供も生まれ、妻はパート収入に変わっています。

住宅ローンについては、毎月の返済は特に問題ないのだけど、子供の教育費も考え今よりも金利の低い銀行の住宅ローンに借換えたいと考えています。



そこで、住宅ローンの借換えを今借りている所とは別の銀行に申込みに行ったのですが、「融資できません」との審査回答が返ってきました。


Kさんは、銀行の回答に納得がいきません。

自分の同僚は同じくらいの年収で、同じような額のローンを組んでいるからです。

なぜ自分はダメなのだろうか?



銀行は「審査不可」の理由を教えてくれません。

ですが、私が考える問題点は【最初のローンの組み方】です。

返済開始から数年では、奥さま名義のローン残高はそれほど減っておらず1000万円以上も残っているはずです。


現在の月々の返済は奥さまのパート収入で大丈夫でも、新たな融資申込みとその審査となると、現在のパート収入で1000万円ものローンは組めないのです。ご主人様が「自分の年収で充分に返済可能」と訴えても、あくまでも奥さま名義のローンは奥さまの物なのです。



じゃあ、「名義変更してくれ」と言われるかも知れません。



でも、この名義変更は簡単ではありません。



だって、住宅という不動産には“奥さま名義”で「所有権」も「抵当権」も設定されているのです。これらをすべてご主人様名義にするとなると、『贈与』か『売買』が必要になります。

『贈与』にせよ、『夫婦間の売買』にせよ、登記や税金の問題も考えなければなりません。

(対応してくれる銀行が無い訳ではありません。)



共稼ぎのご夫妻が住宅を購入しようとする場合は、奥さまの今後の働き方も考慮に入れて、住宅ローンの組み方を考える必要がありますが、更にもう一歩踏み込んで、長い返済期間中のローンとの付き合い方についても考える必要があります。



考える時のキーワードは【多面的】【長期的】【根本的】です。




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