サービサーとの対応法（担保物件）

○  サービサーとの対応法（担保物件）

Ｑ、当社が銀行から借入れをしていたところ、サービサーに担保物件と一緒に借入金を債権譲渡されてしまいました。担保物件は複数あります。担保物件の中には、当社の関係者が保証人として、担保物件を差し出しているものが含まれています。なお、当社は、他にも別の金融機関Ｙ銀行からも借入れをしています。当社はリファイナンスを受けられそうですが、当社で買い戻すのと、他社が買い受けるのとでは、どちらが有利ですか。

Ａ、

この件については、以下のようなスキームが良いと思います（別会社方式）。

　別会社であるＡ社を設立し、Ａ社がサービサーから担保物件を買い戻す。Ａ社には、当然、不動産取得税、所有権移転登記の登録免許税がかかります。

また、当社はじめ担保物件の所有者には、不動産譲渡所得税がかかります（物上保証人については税務上、「保証債務の履行の特例による非課税」を使えるかもしれませんが、当社には譲渡所得税がかかります）。

しかしながら、なぜ、このスキーム（別会社方式）を取るかというと、当社はＹ銀行に対して未払い借入金があるので、当社の財務状況は良くありません。そうすると、当社は、リファイナンス先から融資を受けられない可能性があります。例えば、担保物件を買い戻しても、Ｙ銀行が担保物件に差押をかけてくる可能性がありますので、リファイナンス先としては、融資をためらう可能性が強いからです。

もっとも、Ｙ銀行から債権放棄を取り付ければ、別会社方式をとる必要はありません。

なお、別会社方式をとっても、融資を受けて担保物件を買うのは、Ａ社です。したがって、当社が資金を出して、Ａ社に買わせたケースとは違います。当社が資金をＡ社に出した場合、当社から資金が出ているのに、別会社に移すわけですから、当社から資金が失われたことになり、当社の債権者を害する行為（詐害行為）になるのです。

しかしながら、別会社方式ではＡ社が金融機関から融資を受けるのですから、当社の資金を流用するわけではないので、Ａ社の借入金による資金で、Ａ社が担保物件を買う場合には、詐害行為にならないわけです。

その点、Ａ社ならば、借入れ債務のない会社ですから、リファイナンス先は、賃料収入（収益）の実績と担保物件の評価だけで与信の審査が通りやすいのです。

物上保証人の担保物件は、連帯保証さえしていなければ（この点がポイントです）、物上保証人の所有に戻しても構わないと思います。ただし、所有者が連帯保証人になっている場合には、サービサーに対して、連帯保証債務を負っているので、買い戻しても、債務免除を受けないと、残債務が残るおそれがあります。

また、当社については、サービサーから残債務の債務免除を受けると、債務免除益が生じます。法人税の実効税率は約５割ですから、１億円の債務免除を受けると、約５０００万円の法人税の納付義務が生じます。

したがって、このスキームでは、税務を考慮しなければなりませんが、弁護士とだけではなく、税理士とよく相談する必要があります。