賃貸オフィスの入退去をめぐるトラブル(1)入居の場合

賃貸オフィスの入退去をめぐるトラブル(1)入居の場合

　企業がオフィスを移転する目的は様々です。特に中小企業では、多くが賃貸オフィスに入居していますが、業務の拡大や縮小に対応して、また賃料の削減や、あるいは優秀な人材採用のためのイメージアップ戦略の一環として等々と、実に様々な目的でオフィスを変えるものと思われます。

　その際に問題となるのは、オフィスの退去、新オフィスへの入居におけるトラブルです。賃貸借契約に関する基本的な知識が不足していたり、誤った解釈をとっていたりなどの理由で、思わぬトラブルに遭遇することも多いのではないでしょうか。

　本稿では、中小企業の実務担当者のために、賃貸オフィスの入居・退去に際して生じがちなトラブルの予防策と解決法をまとめています。

◇           入居に関するトラブル

　・前のテナントが退去せず入居できないケースや新築（リフォーム）工事が遅れたため入居できないケース

　入居遅延の場合には、家主は通常、家賃をもらわないで済ますケースが多いと思われます。特別な事情があってそのために賃料以外に特別の損害が生じた場合には、家主が予見可能な場合に限り、賠償義務を負うといえます。

◇           　・入居してみたら、広さや基本的な設計が契約書と違っていたケース

　広さ（面積）の点は、それを要素にして契約していれば、数量指示賃貸借になるかという問題があります。通常は、店舗や事務室として使う契約が多く、図面と実際の物件の大きな違いがないでしょうから、その場合には、面積が契約の要素となっていないので、契約と実際の面積が増減していても、賃料の精算義務はないとされるでしょう。

しかし、契約目的を達成できない場合には、解約可能なケースがあります。

　　基本的な設計については、通常は、精算義務を負わないでしょう。しかし、設計図面を信頼して特別な用途に使うなどの場合には、契約の要素になっていることが多いので、契約目的を達成することができないとして、解約が認められるケースもあるでしょう。