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中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月04日更新

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マンション経営にあるリスクと誤解

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重要な誤解は建物の減価に関してです。

お客さまから入る家賃の中には、建物の減価分が含まれています。これは、建物は年一年と老朽かしていきます、従って価値が徐々に低下することを言います。丁度多分配金型の投資信託で多発している特別分配金と同様な現象で、元本が家賃の中に入ってオーナーに戻ってきているのだとお考えください。

建物の種別ごとに耐用年数を掲載します。建物の建て替えの目途としてお考えください。賃貸の耐用年数で自己の居住用建物もお考えになるようお勧めします。

従ってこの減価分を積み立てておかなければ、将来建物が建てられないことになります。家賃=収入+減価償却費とお考えになると解りやすいと思います。間違っても家賃か全て収入と誤解して使ってしまわぬようお勧めします。

その他に、不動産が持つリスクがあります。
不動産価格は、少子高齢化に伴い不動産価格の上昇は一部を除き期待薄で、今後も下がるものと考えておくのが宜しいのでは考えます。高齢者が増加するにつれ、支払い能力も低下します。
価値の変化が少ない物件は、 駅近(5分以内) 、メンテナンスの状態が良い、管理がしっかりしている、商業地が近くに出来るなどの条件がある地域と思われます。
また、スカイツリーが出来るなど 地域のブランド力が上がる等で資産価格が上がる場合あり。

火災等の発生や集中豪雨による水害による思わぬ棄損もあろうかと思われます。そして、最大のリスクは地震です。関東大震災が来れば、地震による建物の崩壊だけでなく、火災や水害も同時並行で発生するリスクが有ります。


文責
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吉 野 充 巨

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