借り換え用住宅ローンのコスト比較 - 住宅ローン借り換え・返済 - 専門家プロファイル

久保田 正広
株式会社 FPバンク 代表取締役
東京都
ファイナンシャルプランナー

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閲覧数順 2016年12月10日更新

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借り換え用住宅ローンのコスト比較

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借り換えをしない理由についてお伝えしたことがありますが、1位が面倒くさいから、2位は費用がかかるからでしたね。これらの理由に共通しているのは次のような思考が背景にあるからではないでしょうか。

「借り換えをしてメリットが出るかどうかわからない、きっと大して変わらないだろう、むしろ諸費用倒れになるに違いない、そう考えると調べても無駄だ、そもそもどうやって調べる?そのうち調べよう・・・。」でも、これを読んでいる読者の貴方は、メリットがあるかも知れないと感じている方だと思います。でもどれくらいメリットが出るかはっきりわからないという方は多いでしょう。

 借り換えするメリットがあるかどうかの判断ができない最も大きな理由は金利です。これがわかりにくい。比較しづらくしているんですね。

そして借り換えの判断ができない2番目に大きな理由は諸費用がいくらかかるかわからないということです。

そこで本日はその諸費用についてお伝えします。

借り換えしてメリットが出るには「金利差1%以上」という記事をよく見かけます。

しかし、これは住宅ローンのしくみが現在のように複雑ではなかった時代の基準です。今やローンは複雑怪奇になりました。

借り換えに伴う主な費用は(1)登記費用、(2)印紙代、(3)保証料、(4)事務手数料です。この内(1)と(2)です。(3000万円、35年の場合)

この保証料は返済の途中で完済した場合には、経過期間に応じて保証料の未経過分が返金されます。それを戻し保証料と言います。

ちなみに、諸費用として借入することも可能です。

さて、次は事務手数料ですが、これは大きく2つに分かれる傾向があります。3万円前後の固定制か、借入額の2%程度の定率制です。つまり600,000円ですね。(3000万円、35年の場合)

保証料と違うのは、期間に応じてかかるのではなく、融資時の事務に対する費用ですから、保証料のような返金制度はありません。

では、この保証料と事務手数料、金融機関によってどのような差があるでしょうか。

一般に銀行は保証料一括払いで、事務手数料3万円というケースが多いです。逆に、フラット35では保証料は無料で事務手数料は2%というケースが多いですね。

中には保証料も事務手数料も無料という銀行もありますが、審査は厳しいです。簡単に落ちます。特に担保評価については厳しいですね。担保がしっかりしていれば保証人は要らないという発想です。頭金が2割以上ある人はチャレンジしてみるといいでしょう。ただ、この銀行を利用したい方でも全期間固定を選択したい方は、フラット35に軍配が上がるケースもあるので、総コストで金融機関選びをする際はあらゆる角度からの比較が必要になってきます。

 

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