銀行が水戸黄門の印籠を出してきたら・・・ - 住宅ローン借り換え・返済 - 専門家プロファイル

久保田 正広
株式会社 FPバンク 代表取締役
東京都
ファイナンシャルプランナー

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閲覧数順 2016年12月04日更新

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銀行が水戸黄門の印籠を出してきたら・・・

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「頭金0でOK」という言葉をよく耳にしますね。いわゆるフルローンってやつです。
物件価格=借入額これがフルローンですね。

昔は物件価格の2割とか一定の頭金が無いとローンが組みづらかったのですが、
今は住宅購入価格いっぱいまで借入が可能な時代になりました。

担保主義からの脱却という側面もあります。裏を返せば返済能力重視ということになるので大きな進歩とも言えます。昔は担保編重主義でしたから。

 さて、ひとくちにフルローンと言っても、事情は様々です。

借入れに関する諸費用を上乗せすることもできるようになっています。

さらに、「買い替え(=住み替え)」に伴う売却損つまり残債を上乗せする買い替えローンもそのひとつ。

これら二つとも物件価格を上回ったオーバーローン状態になっています。
フルローンを超えている訳ですね。

それで、このオーバーローンをさらに借り換えようとする時が厄介なんです。

なんで、こんな話をするかと言いますと、最近の借り換え相談で次のような事例が増えているからです。

それは、オーバーローンからフラット35への借り換え希望者が相次いで断念しているのです。

住宅金融支援機構(以下機構という)はオーバーローンからの借り換え案件を断固として採り上げないという姿勢です。

借り換えを機にかなりの家計改善を狙ってのことなのですが、借り換えにおいては物件価格の100%までというルールを死守しているようです。

ローンの貸し出し基準はあくまで原則であって、何かひとつ基準からはみ出していても、総合得点がよければOKという結果は少なくありません。

また、逆もあります。「総合的な判断により今回は見合わせて頂きます。」詳しい説明は一切ありません。

この水戸黄門の印籠のような言葉がでてしまうともうどうしようもありません。
この「総合的判断」というのが銀行の伝家の宝刀なのです。

頭金があっても破綻する人もいれば、

オーバーローンでも余裕で返済できる人もいます。


要は、返済能力は個々の問題なのですが、ここでもやはり、審査能力やコスト、時間といった問題から、「線」は引かれていました。

2007年4月に発足した機構もはや4年。一定の経験値を掴んでいることでしょう。

経験値というデータを膨大な量にまで集めると「大数の法則」によって一定の「線」が引けるのです。

各金融機関が金利競争にしのぎを削っている中で、頭金が2割ある方は金利を優遇するという銀行が現れました。

もしくは全員に等しく有利な金利を適用するかのように見せて、実は頭金がないとダメというように審査段階で選別をすることで借入れ条件に差をつける戦略の銀行もあります。

ところで、審査結果によって貸し出し条件を変えるというのは何も今始まった事ではありません。例えば、返済能力において劣勢の場合に保証料を引き上げて採り上げるといった事は以前から行われてきました。

もしくは金利を上げて採り上げることも。これは今でもあります。

このように個別に融資条件を変えることは評価に値する一方で、どこかで「線」を引くのもまたローンという名の商品の宿命かも知れません。

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