借り換え用住宅ローン選びで重要な3つのポイント - 住宅ローン借り換え・返済 - 専門家プロファイル

久保田 正広
株式会社 FPバンク 代表取締役
東京都
ファイナンシャルプランナー

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対象:住宅資金・住宅ローン

柴垣 和哉
柴垣 和哉
(ファイナンシャルプランナー)
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)

閲覧数順 2016年12月06日更新

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借り換え用住宅ローン選びで重要な3つのポイント

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借り換え用住宅ローン選びで重要な3つのポイントは次の3つです

選び方と一口に言ってもどの銀行がいいのか、その銀行を選ぶに至る比較の基準は何なのかを知っておきたいですね。

よく「住宅ローン 比較」や「住宅ローン ランキング」で検索して、より良いローンを選ぼうとすると思いますが、その際に注意するポイントをお伝えします。

1.金利や手数料など費用に関すること
2.コスト以外の選択基準

3.ローンの組み方、ノウハなど相談、アドバイスに関すること

1.借り換えローンの費用

住宅ローンの主な費用は1.金利2.保証料3.事務手数料ですが、

大切なことは、金利、保証料、事務手数料のトータルコストをはじくことです。
まずは保証料、事務手数料を理解しましょう。保証人である保証会社に支払う手数料です。借入金額×0.2%×年数で数十万円レベルになります。

保証料は一括前払いするのが一般的ですが、金利上乗せタイプもあります。中には保証料無料の銀行も。次に事務手数料ですが、定額で3~5万程度のところが多いです。定率で借入れ金額×料率(1~2%)で数十万円とるケースがあります。

トータルコストでみると、保証料がゼロでも事務手数料が数十万円かかる場合、単に「保証料ゼロ」といううたい文句に飛びつくと痛い目に会いますね。だからトータルでみる事が必要なんです!

問題の金利です。これが難しい。
金利のタイプは3種類(全期間固定金利、変動金利、固定期間選択型)ありますが
今日は「固定と変動どっちがいい?」という話題には触れないでおきますね。

まず、全期間固定の場合。単に金利の大小の比較だからこれは簡単です。厄介なのは変動金利、固定期間選択型。これらの金利を正確に比較するには金利優遇幅と優遇適用期間の理解が避けられません。
店頭金利 - 優遇幅 = 適用金利
ポイントは優遇適用期間が当初数年間だけそれとも全期間優遇か?

当初優遇の場合は市場金利に変動がなくても、優遇適用期間終了後に急上昇することになりますので注意が必要です。

トータルコストの概念お分かり頂けましたでしょうか。


2.コスト以外の選択基準

(1)審査が通るか?
どんなに借入れ条件(トータルコスト)が良くても審査が通って借入れを実行できなければ意味がありません。条件選びだけで銀行を決めると、審査に落ちた時のショックが大きいというものです。やや条件を落としても審査を通すことが絶対条件となります


(2)使い勝手は?

来店不要、ネットで繰上、繰上返済手数料が安い(無料)とか振り込み手数料が無料になる、団信に病気の保障をつける際の料金の差などなどいろいろあります。

大切なことは、審査がとおって、ローン自体のトータルコストを抑えること。「木を見て森を見ず」つまり本末転倒にならないように注意しましょう。



3.組み方、返し方とそのノウハウなど相談やアドバイス

誰に相談するかで借り換えの成否がすべて決まってしまうと言っても言い過ぎではないでしょう。相談者選びの基準とポイントをお伝えします。

大切なのは相談相手が特定の金融機関に所属している方の場合、その商品の説明はしてくれても、他の金融機関と比べてどんなデメリットがあるのかなど公平な立場でのアドバイスは難しいということを理解した上で話を聞くということです。

組み方については、例えば金利は変動と固定のどちらがいいかなんて質問があった時に、今は絶対変動です、なんて断定的な事をいう人は要注意!本当にそんな事が言いきれる訳がありませんよね。返済の仕方ですが、例えば繰上返済。手数料が安いもしくは無料である事のメリットを強調して勧誘するケースが見られます。それも大事ですが、ライフプランによっては繰上返済をストップもしくは返済額軽減方式を活用するアドバイスがあるか注意して聞いてみましょう。

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