『住宅ローン借り換えの基本(申込・審査編)』 - 住宅ローン借り換え・返済 - 専門家プロファイル

久保田 正広
株式会社 FPバンク 代表取締役
東京都
ファイナンシャルプランナー

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対象:住宅資金・住宅ローン

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閲覧数順 2016年12月02日更新

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『住宅ローン借り換えの基本(申込・審査編)』

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現状を把握する

借り換えには返済能力などの審査がありますが、最近の傾向としてこの審査が一段と厳しくなっています。年収が高めの方や公務員、上場企業勤務の方があっさり落ちてしまうケースもあります。従ってまずは周到な準備を整えて臨戦態勢に入る事が必要です。

では、借り換えを成功させている人と失敗している人との差は一体どこから生まれてくるのでしょうか。

審査が厳しくなっている理由をみてみましょう。

一つは不況の影響による収入の減少等により返済が滞る人が増えていること等から各金融機関が審査基準を厳しくしている事があげられます。

一方で購入の時とは年齢、世帯収入、返済状況、他の借入れ、健康状態、転職、勤務先業況など借主側の状況が変化した事によって審査が通りにくくなるケースも増えています。

中には、審査に2カ月もかかった挙句に落ちたなどというケースもあり、心情的にも厳しいなあと感じる場面があるように思います。

つまり、借り換えを成功させている人と失敗している人との差は、このような変化を知ってきちんと対処する、つまりしっかりと傾向と対策を講じている人と言えます。

これを踏まえて、住宅ローンを申込む前にどんな対策を講じたら良いかについてお伝えします。

申込前にすること (今からできる事、できない事)

まず、マイナス要素は事前に極力排除して身ぎれいにすることが必要です。しかし、今からできることと、既にできないことがあります。

例えば過去に返済が遅れた事があるなどの情報はしばらく消えませんので、もう手は打てません。しかし、わずかな金額の借入を精算してきれいにするなど、今からでも打てる手はあります。

車のローン、カードローンなど住宅ローン以外の借入れがある場合で、手元に余裕資金がある場合は一括で返済しておきます。これが「返済比率」に大きな影響をあたえます。返済比率は住宅ローンの審査でもっとも重要な項目のひとつなのです。

但し、審査が通るかどうかわからないのに手元資金を減らすことになりますので、十分な注意が必要です。また、普段使用していないクレジットカードを複数所有している場合は解約しておきましょう。

尚、他の借入れがあることは隠しても個人信用情報機関への照会によって発覚してしまうので申込書には全て事実を書かなければなりません。

健康状態についても同様の事が言えます。住宅ローンは団体生命保険への加入が義務付けられています※ので、入院していた、治療のため通院をしているといった事実は告知しなければなりません。その結果、保険への加入ができないとローンの審査はとおりません。(※フラット35は団信への加入は必須ではありませんが、保障がつかない事を十分理解の上対応することが必要です)

だからと言って病歴を偽って告知すると、いざという時に「告知義務違反」として保険金の支払いがされなくなってしまい、遺族に借金が残ることになってしまいます。このように明らかに病歴がある場合は手の打ちようがないのですが、例えば次のようなケースがあります。

団信の告知書には「最近3カ月以内に医師の治療・投薬を受けたことがありますか」という質問があります。ケースにもよりますが、治療が終わってから3カ月経過していれば少なくともこの質問には該当しなくなります。そうであれば、もうすぐ3カ月が経過するならば、それを待って申込をするという事でクリアできますね。(もちろん他の質問に該当してしまうこともあるので告知書記入には十分な注意が必要です)

このようにちょっとしたことの積み重ねが住宅ローン借り換えの成否を分けていきます。

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