管理費と修繕積立金 - マンション売買 - 専門家プロファイル

野城 郁朗
株式会社アスナロデザイン 代表
不動産コンサルタント

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管理費と修繕積立金

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マンションか戸建か マンション

前回「管理規約を読もう」でしたが、
今回はその中でも管理費と修繕積立金に特化して
お話ししたいと思います。

 
さて、マンションに暮すことで、
必ず毎月「管理費と修繕積立金」は徴収されますよね。
毎月、支払っているが、実際に、何に使われているのか、
意外と意識されている方が少ないように思えます。

 
毎年の総会での決算報告書。
これに、内訳が書いてありますが、確認されていますか?
このマンション、こんなに、維持費が掛かっている。
修繕積立金の貯蓄額は?
毎月、支払う経費ですから、納得して支払っていただきたいと思います。

 
では、まず、管理費からお話しますね。
管理費の目的は、当然ながら、
マンションを管理する上での費用に使われます。
管理規約には管理についての条文の冒頭にこのように書いてあります。

 
「区分所有者は本物件について、その価値及び維持増進を図るため、
常に適正な管理を行うよう努めなければならない。」

 
そのために、日常かかる費用となるのが管理費です。
管理費にはこのようなものがあります。
 ・公共料金
 ・公租公課
 ・共有設備の保守管理料
 ・管理人人件費
 ・管理委託費
 ・損害保険料
 ・管理運営費
 ・経常的な補修費
 ・敷地や共用部分等の通常の管理に要する費用

 
マンション管理を管理会社に全部委託することが通常ですが、
委託をされているだけであって、実は、
基本的に適正に維持をしていくのは区分所有者の責任なのです。
管理会社が、全てをやってくれている。
だから、管理のことを気にしなくてよい。これは、違いますよね。

 
管理費は区分所有者が払っているのです。
管理費が何に使われているのか?
委託費に見合うだけの管理をしてくれているか?
など、など。
これらの最終チェックは組合となるのです。

 
さて、次は修繕積立金
修繕積立金がどんなことに使えるのか、
また、修繕積立金として使うことに好ましくないもの、
これについて知っておいてください。

 
 ・修繕計画にそった修繕
 ・不足の事故や特別な理由による修繕
 ・共用部などの変更
 ・建替えに係わる調査費用
 ・共用部分の管理で、区分所有者が利益となるために
  特別に必要となる管理
 ・建替えに係わる費用
このような項目が修繕積立金の使える用途になります。

 
次に好ましくないもの。
 ・管理費が不足した場合の補填
 ・掛捨て型の損害保険
管理費に流用できたり、
掛捨保険により、積立金がなくなってしまうもの。
要は、積立てているお金が将来のマンションの健全性を、
目的としたもの以外に使われることが、あまり好ましくないのです。

 
「本物件について、その価値及び維持増進」
建物は永久耐久でなく、無劣化ではありません。
人間の体と一緒で、年々衰え、どこかに支障をきたしてきます。
それを、管理して、適切に修繕し、長く健全に建物維持していきます。
そのために、長期修繕計画があって、
それにそって、修繕積立金が計画されていきます。

  
5年スパンで見直しをするところが多いようです。
これは、全てではありませんが、マンションの一般的な概算として、
30年間で一世帯500万円前後の計画があるとよいといわれています。
30年間で500万円というと
30年は360ヶ月 月に約13800円くらいになります。
皆さまのマンションはどうですか?

 
話は少し離れますが、
マンションの場合、30年間が寿命ではなく、まだまだ住めます。
一戸建ての場合は、建替えを視野にいれる時期。
30年間で考えると、
月々のランニングコストで考えればマンションは現実的にかかる。
しかし、一戸建てもメンテの費用が全くかからないわけでもない。
マンションはその他、駐車代などの経費はありますが、
建替えとなると、一戸建てのほうが断然費用がかかりますね。
 

管理費・修繕積立金
今、暮しているマンションはどうですか?
また、中古マンションを買う時のポイントでもありますね。

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