2種類の繰上返済方法について - 住宅ローン借り換え・返済 - 専門家プロファイル

西垣戸  重成
EYE-PLUS コンサルティング事業部 部長
兵庫県
不動産コンサルタント

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閲覧数順 2016年12月09日更新

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2種類の繰上返済方法について

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住宅ローンの一部繰上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。そこで今回は両者の違いを簡単にご紹介します。

設定条件
住宅ローン借入額 2500万円 
金利 2.5% 
返済期間 35年 
月々返済額89,373円
5年目に500万円を一部繰上げ返済するものとする。
■ 期間短縮型を利用した場合のイメージ図

 
 
5年目に500万円一部繰上げ返済を行うことにより何と約443万円もの利息が軽減でき、かつ返済期間が8年9か月も短縮されます。

そこで、借入当初から見た返済期間は26年3ヶ月になり、例えば、68歳で完済する予定だった方なら60歳までに完済できることになります。

上記イメージ図の赤い点線が右肩上がりに推移していることから、繰上返済するタイミングが早けれ早いほど利息軽減効果が高くなることがお分りいただけると思います。

一部繰上げ返済後の総支払額33,055,419円


返済額軽減型の場合
■ 返済額軽減型を利用した場合のイメージ図

 

 返済額軽減型の場合は、元金を500万円減額した後に、残った返済期間で返済額を再計算します。ここで軽減できる利息は約211万円、そして月々の返済額は19,756円減額となります。ちなみに返済期間には変わりなく、借入当初から見て返済期間は35年のままです。

一部繰上げ返済後の総支払額35,374,303円


では、どちらの選択が正しいのか?
 両者の軽減利息を比較すると、期間短縮型の方が2倍以上の232万円も多く軽減できることからお得だといえます。

一方、返済額軽減型で減額できた額を預貯金した場合、例えば5年間で約118万円(10年間で約237万円)の手元資金を蓄えたれることから、万が一の出費に備えられると考えた場合、返済額軽減型には安心感があるといえます。

また、変動金利を選択し、将来の金利上昇リスクに備えることを考えた場合、預貯金が蓄えられかつ返済額が軽減できることから、期間短縮型より返済額軽減型の方が安心感があるともいわれています。

以上、ご参考となれば幸いです。

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